வீடு, நிலம் வாங்குவோர் - மோசடி - தப்பிக்க

வீடு, நிலம் வாங்குவோர் மோசடியில் இருந்து தப்பிக்க 

என்ன செய்ய வேண்டும்?

ஒரு காலத்தில் வீடு, நிலம் வாங்குவதும், விற்பனை செய்வதும் நேர்மையாகவும், நியாயமாகவும் இருந்தது. பாண்டு, பத்திரமில்லாம் வாய்மொழியாகவே பல விவகாரங்கள் நடந்த காலமும் உண்டு. ஆனால் தற்போது ஒருவர் பெயரில் உள்ள அசையா சொத்தை, போலி ஆவணங்கள் தயாரித்து விற்பனை செய்யும் மோசடி அதிகரித்துள்ளது. ஒருவர் குருவி சேர்ப்பது போல் பணம் சேர்த்து, கைக்கு எட்டிய விலையில் வீட்டுமனை வாங்கி பதிவு செய்வார். பொருளாதார சூழ்நிலையால் சில காலம் கட்டிடம் கட்டாமல் இருப்பார். 

காலியாக இருக்கும் நிலத்தை நோட்டமிடும் வசதி படைத்தவர்கள், அரசியல்வாதி, மக்கள் பிரதிநிதிகள் அல்லது அரசு அதிகாரிகளின் ஒத்துழைப்பில் போலி ஆவணங்கள் தயாரித்து தங்கள் பெயரில் எழுதிக்கொள்ளும் சமூக கொடுமைகள் நடந்த வண்ணமுள்ளது. 

இந்த மோசடிகளை தவிர்க்க நிலம் பதிவு தொடர்பாக பல நவீன வசதிகள் அரசாங்கத்தால் உருவாக்கி இருந்தாலும், இடைதரகர்கள், ரியல் எஸ்டேட் தொழிலில் ஈடுபடுவோர் முன் எதுவும் நடப்பதில்லை. இத்தகைய மோசடி கும்பல்களிடம் இருந்து தப்பிக்க கர்நாடக இலவச சட்ட சேவை ஆணையம் வெளியிட்டுள்ள புத்தகத்தில் சில வழிகாட்டுதல்கள் கூறியுள்ளது. அதன் விவரம் பின் வறுமாறு:

நிலம் வாங்குவோர் செய்ய வேண்டியது:

01. ஒவ்வொருவரும் தங்கள் பொருளாதார நிலைக்கு ஏற்ற வகையில் பிள்ளைகளின் படிப்புக்கு வசதியாக பள்ளி, கல்லூரி, மருத்துவமனை அல்லது நர்சிங்ஹோம், போலீஸ் நிலையம் உள்பட முக்கிய வசதிகள் உள்ள பகுதியில், குறிப்பாக சுத்தமான குடீநீர், கழிவுநீர் மற்றும் மழைநீர் கால்வாய், சாலை,. தெருவிளக்கு உள்ளிட்ட அடிப்படை வசதிகள் உள்ள இடத்தில் வீட்டுமனை, வீடு, அப்பார்ட்மெண்ட் உள்ளிட்ட அசையா சொத்துக்கள் வாங்க வேண்டும்.

02. வெறும் கையில் முழம்போடும் இடைதரகர்களை நம்பி செல்ல வேண்டாம்.

03. நீங்கள் வீட்டுமனை வாங்க தீர்மானித்துள்ள லே அவுட் மாநகர பகுதியாக இருக்கும் பட்சத்தில் பெருநகர் வளர்ச்சி குழுமம், நகரசபைகளாக இருக்கும் பட்சத்தில் நகர வளர்ச்சி குழுமம் ஆகியவற்றால் முறைப்படி பதிவு செய்து, அனுமதி வழங்கப்பட்டுள்ள லே அவுட்டா? என்பதை உறுதி செய்ய வேண்டும்.

04. குறிப்பாக வீடு அல்லது மனை வாங்கும் இடம், ஏற்கனவே அரசாங்கத்தால் கையகப்படுத்தப்பட்ட அல்லது கையகப்படுத்துவதற்கான ஏற்பாட்டில் உள்ள நிலமாக இருந்தால், வாங்கக்கூடாது.

05. நீங்கள் வாங்க தீர்மானித்துள்ள வீடு அல்லது வீட்டுமனை தொடர்பாக ஏதவாது வழக்கு போலீஸ் அல்லது நீதிமன்றத்தில் பதிவாகியுள்ளதா? என்பதை உறுதி செய்துக்கொள்ள வேண்டும்.

06. வாங்கும் நிலம் எவ்வளவு பரபரப்பளவில் உள்ளது என்பதை உறுதி செய்ய வேண்டும்.

07. தனியார் நிறுவனங்கள் அமைத்துள்ள லே அவுட்டாக இருக்கும் பட்சத்தில், அதை ஏற்படுத்தியுள்ளவர் முறைப்படி நகர வளர்ச்சி குழுமத்திடம் அனுமதி பெற்றுள்ளாரா? முறைப்படி பெற்றுள்ள ஆவணங்கள் அனைத்தும் சரியாகவுள்ளதா? நிலம் பதிவு செய்ததற்காக அரசாங்கத்திற்கு முறைப்படி செலுத்த வேண்டிய வரி, கட்டணம் செலுத்தப்பட்டுள்ளதா? என்பதை முழுமையாக தெரிந்து கொள்ள வேண்டும்.

08. நீங்கள் வாங்கும் அசையா சொத்துக்கு உண்மையான உரிமையாளர் யார்? அல்லது நிலத்திற்கான உரிமையை சட்டப்படி பெற்றுள்ள நபர் யார் என்பதை தெரிந்துகொள்வது மிகவும் அவசியமாகும்.

ஆவணங்கள் சரி பார்க்க வேண்டும்:

01. சொத்து மூல பத்திரம் (Parent Deed):- ஒவ்வொரு சொத்துக்கும் மூல பத்திரம் மிகவும் அவசியமாகும். நீங்கள் வாங்கும் சொத்து பெரியளவில் இருந்தால், தற்போதைய உரிமையாளருக்கு அது எப்படி கிடைத்தது. அந்த விற்பனை செய்தவர் அல்லது தானமாக வழங்கியவர், உயில் மூலம் எழுதி கொடுத்தவர் யார்? அவருக்கு அந்த அதிகாரம் வழங்கியது யார்? அவருக்கும், நிலத்தின் மூல உரிமையாளருக்கும் உள்ள ரத்த சம்மந்தமான உறவு முறை என்ன? அவர் தாய்வழி உறவினரா? அல்லது தந்தை வழி உறவினரா? என்பதை தெளிவாக தெரிந்துகொள்ள வேண்டும். குறிப்பாக தாழ்த்தப்பட்ட, பழங்குடியின வகுப்பினருக்கு சொந்தமான நிலம் வேறு சாதியினருக்கு விற்பனை செய்யக்கூடாது என்ற சட்டம் உள்ளது. அப்படி அந்த வகுப்பினருக்கு சொந்தமான நிலம் வாங்கி லே அவுட் போடப்பட்டுள்ளதா? என்பதை பரிசீலனை செய்ய வேண்டும்.

02. நிலத்தின் உரிமையாளருக்கு நிலத்தின் உரிமை எப்படி வந்தது என்பதை உறுதி செய்யும் ஆவணங்கள் பார்க்க வேண்டும் (கிரயம் எழுதி கொடுத்த பத்திரம், பரிசாக வழங்கி இருந்தால், அதற்கான ஆவணம், உயில் எழுதி கொடுக்கப்பட்டிருந்தால் அன் அசல் பத்திரம் ஆகியவை சரியாகவுள்ளதா? என்பதை பார்க்க வேண்டும்.

03. காத்தா பத்திரம் (உரிமை பட்டா):- நிலம் யாருக்கு சொந்தமானது என்பதை உறுதி செய்து மாநகராட்சி, நகரசபை, பேரூராட்சி ஆகியவை வழங்கியுள்ள உரிமை பத்திரம் (அசல்) உள்ளதா? என்பதை உறுதி செய்ய வேண்டும்.

04. நில என்காம்ப்ரன்ஸ் சர்ட்டிபிகேட்:- நிலத்திற்கான உரிமை பத்திரத்தை உள்ளாட்சி அமைப்புகள் மூலம் பெற்றாலும், அதன் பத்திர பதிவு முழுவதும் வருவாய்துறை அமைச்சகத்திடம் உள்ளது. நிலம் தொடர்பாக முழு விவரங்களை வருவாய்துறை அல்லது அதன் கீழ் இயங்கிவரும் பதிவாளர் அலுவலகத்தில் பரிசீலனை செய்து, நிலம் உண்மையான உரிமையாளரின் பெயரில் உள்ளதா? என்பதை தீர்மானிக்க வேண்டும். பதிவாளர் அலுவலகத்தில் 12 முதல் 30 ஆண்டுகள் வரையிலான ஆவணங்கள் பெற முடியும். அதை முழுமையாக கேட்டு பெற்று பரிசீலித்து தீர்மானிக்க வேண்டும்.

05. சில இடங்களில் விவசாய நிலங்கள் வாங்கி லே அவுட் அமைத்திருப்பார்கள். அப்படி அமைக்கப்பட்ட நிலத்தை கிரீன் பெல்ட் நிலத்தில் இருந்து குடியிருப்பு நிலமாக மாற்றியமைக்க முறைப்படி அரசிடம் அனுமதி பெறப்பட்டுள்ளதா? உள்ளாட்சி அமைப்புகள் அதற்கான சான்றிதழ் வழங்கியுள்ளதா? என்பதை உறுதி செய்ய வேண்டும். சில ரியல் எஸ்டேட் உரிமையாளர்கள் விவசாய நிலத்தை பறிமாற்றம் செய்யாமல் லே அவுட் போட்டு விற்பனை செய்வார்கள். அது பிற்காலத்தில் பெரியளவில் பாதிப்பு ஏற்படுத்துவதுடன், வாங்கிய சொத்தை இழக்கும் நிலைக்கு கொண்டு போய்விடும். 

06. நிலத்திற்கு உண்டான வரி செலுத்தப்பட்டுள்ளதா? என்பதை உறுதி செய்ய குறைந்தபட்சம் 10 ஆண்டுகளுக்கான வரி கட்டண பில் உள்ளதா? என்று பார்க்க வேண்டும்.

07. லே அவுட் அமைப்பதற்கு வாங்கியுள்ள நிலத்தின் அளவு, அது தொடர்பாக நகர உள்ளாட்சி அமைப்பு கொடுத்துள்ள அனுமதி பத்திரம், வீடுகள் கட்ட கொடுத்துள்ள தடையில்லா சான்றிதழ், குத்தகை உத்தரவாத பத்திரம் உள்ளிட்ட ஆவணங்களை சரி பார்க்க வேண்டும்.

08. சிலர் தங்களுக்கு சொந்தமான சொத்தை விற்பனை செய்து கொடுக்கும் அதிகாரத்தை தனி நபருக்கு வழங்குவார்கள். அப்படி வழங்க பவர் ஆப் அட்டார்னி எழுதி கொடுப்பார்கள். அதை வைத்து கொண்டு லே அவுட் அமைப்பது அல்லது தனி நிலம் விற்பனை செய்வார்கள். அப்படி பவர் ஆப் அட்டார்னி பெற்றுள்ள நபர், உண்மையில் நில உரிமையாளரிடம் பிஓஏ எழுதி வாங்கியுள்ளாரா? என்பதை உறுதி செய்ய வேண்டும்.

09. கட்டிய வீட்டை வாங்கும் பட்சத்தில் கட்டப்பட்டுள்ள கட்டிடம் உறுதியாக உள்ளதா? எந்த ஆண்டு கட்டப்பட்டது, கட்டிடம் அமைக்க உள்ளூர் நகர உள்ளாட்சி அலுவலகம் வரைப்படத்திற்கு அனுமதி வழங்கியுள்ளதா?, அனுமதி பெற்றுள்ள வரைபடத்திற்கு ஏற்ற வகையில் கட்டிடம் அமைக்கப்பட்டுள்ளதா? வீடு கட்ட நகர வளர்ச்சி குழுமத்திடம் முறைப்படி அனுமதி பெறப்பட்டுள்ளதா? அதற்கான முறையான கட்டணம் செலுத்தப்பட்டுள்ளதா? என்பதை உறுதி செய்ய வேண்டும்.

10. குறிப்பாக வீடு தொடர்பாக ஏதாவது வழக்கு நீதிமன்றத்தில் நடந்து வருகிறதா? என்பதை அலசி ஆராய வேண்டும்.

11. வாங்கும் வீட்டின் மீது தேசியமயமாக்கப்பட்ட வங்கி, தனியார் வங்கி அல்லது நிதி நிறுவனங்களில் ஏதாவது கடன் வாங்கப்பட்டுள்ளதா? அல்லது வீட்டை அடமானம் வைத்து கடன் வாங்கியுள்ளார்களா? யாருக்காவது குத்தகை எழுதி கொடுத்துள்ளார்களா? தனி நபருக்கு சொந்தமான கட்டிடமா? அல்லது கூட்டு குடும்பத்தில் உள்ளவர்களுக்கும் பங்குள்ள சொத்தா? என்பதை உறுதி செய்ய வேண்டும்.

12. அப்பார்ட்மெண்ட் வாங்கும்போது அதன் நில உரிமையாளர் யார்? கட்டிடம் அமைக்க மாசு கட்டுப்பாட்டு வாரியம் அனுமதி வழங்கியுள்ளதா? மாநகராட்சி, நகரசபை, நகர வளர்ச்சி குழுமங்கள் கட்டுமான பணிக்கு கட்டணம் பெற்று அனுமதி வழங்கியுள்ளதா? கட்டிடத்திற்கான பட்டா,  வரி கட்டண பில், உள்ளாட்சி அமைப்பில் பதிவு செய்துள்ளது, ஒருவரை உரிமையாளராக கொண்டதா? அல்லது கூட்டு சேர்ந்து கட்டியுள்ளதா? அறகட்டளை, சொசையிட்டி, சங்கம் போன்றவை பெயரில் பதிவு செய்யப்பட்டுள்ளதா? என்பதை துள்ளிய்மாக அலசி, ஆராய்ந்து சரி பார்த்தபின் வாங்க வேண்டும்.

பத்திர பதிவு:

இதற்கு முன் பத்திர பதிவு கம்ப்யூட்டரில் செய்யாமல் எழுதி கொடுக்கும் வழக்கம் இருந்தது. அப்போது ஒருவருடைய சொத்து இன்னொருவர் பெயரில் எழுதி கொடுக்கும் மோசடி நடந்தது. கடந்த 1994ம் ஆண்டு நாட்டில் முதல் முறையாக கர்நாடக மாநில வருவாய்துறை அமைச்சகம் நில ஆவணங்கள் அனைத்தும் கம்ப்யூட்டரில் பதிவு செய்யும் திட்டம் அமல்படுத்தியது. இதற்காக தனியாக குழு அமைத்து பழைய ஆவணங்கள் அனைத்தும் திருத்தம் செய்து பதிவு செய்யப்பட்டது. அதன்பின் ஆன்லைன் பதிவு வசதி கொண்டுவரப்பட்டுள்ளது. 

இதன் மூலம் ஓரளவுக்கு நில மோசடி தடுக்கப்பட்டது. தற்போது நிலம் விற்பனை செய்வோர், நிலம் வாங்குவோர் அனைவரும் கம்ப்யூட்டரில் பொருத்தப்பட்டுள் வெப் கேமரா மூலம் படம் பிடிப்பதுடன், கம்ப்யூட்டர் உதவியுடன் கை நாட்டு வைக்கும் வசதி ஏற்படுத்தப்பட்டுள்ளது. இது தவிர நிலம் அல்லது வீடு விற்பனை செய்வோர் குடும்ப தலைவர் முதல் சொத்தின் வாரிசுதாரர்கள் அனைவரும் விற்பனை பத்திரத்தில் கையெழுத்திடும் சட்டமும் கொண்டுவரப்பட்டுள்ளது. இதன் மூலம் தற்போது நில மோசடி குறைந்து வருகிறது. நிலம் வாங்குவோர் புகைப்படத்துடன் கம்பியூட்டரில் பதிவு செய்ய வேண்டும், நில உரிமையாளர் உள்பட அதன் வாரிசுகள் அனைவரும் கையெழுத்திட்ட பின் தான் தங்கள் பெயரில் பதிவு செய்ய வேண்டும். இந்த வழிமுறைகள் பின்பற்றினால், நில மோசடியில் இருந்து தப்பிக்க முடியும்.

நன்றி : தினகரன் நாளிதழ் - 15.11.2016

சட்டம் ஒரு எட்டும் கனி