சொத்து வாங்குபவர்கள் கவனத்திற்கு…..

சொத்து வாங்குபவர்கள் கவனத்திற்கு…..

படித்ததை பகிர்ந்து கொள்கிறேன்

கோவிந்தசாமி என்பவரிடமிருந்து ஒருவர், கட்டிடம் அல்லது காலி மனை வாங்க விரும்புகிறார். அதனுடைய மதிப்பு ரூ. 60 லட்சம். இந்திய வருமான வரிச்சட்டப்படி, அசையா சொத்து விற்பவர்கள் மூலதன லாப வரி செலுத்த வேண்டும். இதனால் சொத்தை வாங்குபவர் கிரைய பணத்தை கொடுக்கும் போது அதற்குரிய வரி பிடித்தம் செய்து கொடுக்க வேண்டும். அதன்பிறகு அந்த தொகையை கோவிந்தசாமி பெயரில் வருமான வரியாக செலுத்தவும் வேண்டும்.  அந்த ஆண்டில் கோவிந்தசாமி தனது ஆண்டு வருமான வரி கணக்கு தாக்கல் செய்யும்போது அந்த தொகையை கழித்துக்கொள்ளலாம். சுருக்கமாக சொல்ல வேண்டும் என்றால், நமது நாட்டில் அசையா சொத்துக்கள் வாங்கும்போது பின்பற்றவேண்டிய வரி நடைமுறைகள் இவ்வளவுதான்.

'கருப்பு' பணப்புழக்கத்தை தடுக்க வரிப்பிடித்தம்

இந்தியாவில் நடக்கும் கருப்பு பணப்புழக்கத்தில் கணிசமான தொகை அசையாச் சொத்து பரிவர்த்தனைகளில் நடைபெறுகிறது. அதனால், வருமான வரித்துறை கருப்பு பணத்தின் பயன்பாட்டை ஒழிக்கும் வகையில், அதன் ஒரு பகுதியாக அசையாச் சொத்துக்களை வாங்குபவர்கள் வரி பிடித்தம் செய்ய வேண்டும் என்ற விதியை சமீபகாலத்தில் ஏற்படுத்தி, அதனை நடைமுறைபடுத்திக் கொண்டிருக்கிறது.

இந்திய வருமானவரி சட்டம் என்ன சொல்கிறது?

இந்திய வருமானவரி சட்டம் பிரிவு 194-IAன் படி, அசையா சொத்தின் மதிப்பு 50 லட்சம் அல்லது அதற்கு மேல் இருந்தால், அந்த சொத்தை வாங்குபவர், அந்த சொத்தை விற்பவருக்கு பணத்தை செலுத்தும்போது, வாங்கும் விலை மதிப்பில் ஒரு சதவீதம் வரி பிடித்தம் செய்து, அந்த தொகையை அரசிடம் செலுத்த வேண்டும்.

விதிவிலக்கு இருக்கிறதா?

மேற்கண்ட வரியானது, குடியிருப்பு சொத்து, வணிக சொத்து மற்றும் காலிமனை நிலங்களுக்கும் பொருந்தும். ஆனால், இந்த வரியில் இருந்து விவசாய நிலம் வாங்குவதற்கு விதி விலக்கு அளிக்கப்பட்டுள்ளது. எந்த வகை சொத்தாக இருந்தாலும், 50 லட்சம் மதிப்பிற்கும் குறைவாக அசையா சொத்து வாங்கினால் வரிப் பிடித்தம் (TDS) தேவையில்லை.

இந்த தொகையை எப்படி செலுத்த வேண்டும்?

ஆவண மாற்றத்துக்கு முன்பணம் (அட்வான்ஸ்) வழங்கும்போதோ அல்லது ஆவணத்தை பதிந்து பெயர் மாற்றம் செய்யும் போதோ, அந்த சொத்தை வாங்குபவர், அந்த சொத்துக்கான விற்பனையாளருக்கு பணம் செலுத்தும்போது, மொத்த விற்பனை மதிப்பில் ஒரு சதவீதம் வரிப்பிடித்தம் கழித்துக்கொண்டு மீத தொகையை மட்டும் கண்டிப்பாக செலுத்த வேண்டும்.  எந்த தேதியில் வரிக்கான தொகை பிடிக்கப்பட்டுள்ளதோ அந்த தேதியிலிருந்து 30 நாட்களுக்குள் இந்த வரிப்பணத்தை, அந்த சொத்தை வாங்குபவர், மத்திய அரசின் வங்கி கணக்கில் செலுத்த வேண்டும். இதற்கான டிடிஎஸ் செலுத்த மற்றும் பிற விவரங்களை அளிக்க சலான் உள்ளடக்கிய 26-QB படிவத்தை பூர்த்தி செய்ய வேண்டும். அந்த சொத்தை வாங்குபவர்கள் ஒன்றுக்கு மேற்பட்டவர்களாக இருந்தால் அதற்கு ஏற்றவாறு தனித்தனியாக, 26-QB படிவத்தை பூர்த்தி செய்ய வேண்டும்.

TAN எனப்படும் வரிவிலக்கு கணக்கு எண்

பொதுவாக, டிடிஎஸ் தொகையினை கழிக்க பொறுப்புள்ள ஒவ்வொருவரும் ஒரு வரி விலக்கு கணக்கு எண் பெற்றிருக்க வேண்டும். இருந்த போதிலும், அசையாச் சொத்தை பொறுத்தவரை, வாங்குபவர் TAN ஐ வாங்க வேண்டியதில்லை. விண்ணப்பப் படிவம் 26-QB இல் விற்பனையாளர் மற்றும் வாங்குபவரின் பெயர், ஆதார் எண், முகவரி, பான் (PAN), மொபைல் எண் மற்றும் மின்னஞ்சல் விவரம் போன்றவற்றை வழங்க வேண்டும்.  அதுமட்டுமல்லாது ஒப்பந்தம் செய்த தேதி, வாங்குகின்ற சொத்தின் முழு மதிப்பு, பணம் செலுத்த போகின்ற தேதி, ஆகியவற்றை இணைத்து, வாங்குகின்ற சொத்தின் முழுமையான முகவரியை குறிப்பிட வேண்டும்.

மேற்கண்ட வரிவிலக்கு கணக்கு எண் வழங்கப்படவில்லை என்றால்…..?

சொத்தை விற்பவரால் நிரந்தர வங்கி கணக்கு எண் வழங்கப்படவில்லை என்றால் ஆதாரப் பணத்திலிருந்து வரி பிடித்தம் 20 சதவீதம் கழிக்கப்படும். எனவே, அசையா சொத்துகளை வாங்குபவர்கள், வரி பிடித்தம் செய்து, விவரங்களை தாக்கல் செய்யும்போது சொத்து விற்பவரின் விவரங்கள் சரியாக உள்ளதா? என்பதை நன்றாக பார்த்து உறுதி செய்துகொள்ள வேண்டும். இல்லாவிட்டால் விற்பனையாளருக்கு கிடைக்கக்கூடிய வரி வரவு தொகை கிடைக்காமல் போய்விடும்.

வரி பிடித்தம் இல்லாமல் சொத்தை விற்க முடியுமா?

தனது சொத்தை விற்பவர், 'தனது வருமானமும், மூலதன லாபமும் சேர்ந்து வருமானவரி வரம்புக்கு உட்பட்டதாக இருக்கிறது' என்று வருமானவரி அதிகாரியிடம் பிரிவு 197 படி விண்ணப்பிக்க வேண்டும். வரி பிடித்தம் செய்யாமலோ அல்லது குறைந்த விகிதத்தில் வரி பிடித்தம் செய்யும்படியோ வருமான அதிகாரியிடம் சான்றிதழ் பெறும் பட்சத்தில் சொத்தை வாங்குபவர் எந்தவித வரிகளும் பிடித்தம் இல்லாமல் பரிவர்த்தனை செய்ய முடியும்.

வரியை எப்படி செலுத்த வேண்டும்?

ஆன்லைன் மூலமாகவோ அல்லது வங்கிகள் மூலமாகவோ பிடித்தம் செய்த வரியை செலுத்தலாம். நீங்கள் வங்கி மூலம் செலுத்தினால், வருமான வரித்துறை இணையதளத்தில்,  அதனை வங்கிகள் தானாகவே பதிவு செய்யும். டிடிஎஸ் செலுத்த பட்டதும், சொத்து வாங்குபவர், இந்தவரியை செலுத்தியதற்கான அத்தாட்சியை படிவம் 16பி-யை வருமான வரித்துறை இணையதளத்தில் இருந்து எடுத்து சொத்து விற்றவருக்கு கண்டிப்பாக 15 நாட்களுக்குள்  அளிக்க வேண்டும்..

அதே நேரத்தில், சொத்து வாங்குபவர்கள் மற்றும் சொத்தை விற்பனை செய்பவர்கள் விற்பனையின் மீது ஏற்கனவே வரிப் பிடித்தம் செய்யப்பட்டதால் தனக்குக் கூடுதலாக வரிக் கட்டும் பொறுப்பு இல்லை என்றோ அல்லது வருமானவரி கணக்குத் தாக்கல் செய்ய வேண்டியதில்லை என்றோ கருத கூடாது. ஒவ்வொரு மூல தனத்துக்கும் ஏற்றவாறு சரியான வரியைக் கணக்கிட்டு வருமானவரி கணக்குத் தாக்கல் செய்யவேண்டிய கடமை சொத்தை வாங்குபவர்களுக்கும், விற்பவர்களுக்கும் நிச்சயம் உண்டு.

விவசாய நிலங்களை வாங்குபவர்கள்…..

பொதுவாக ரூ. 50 லட்சத்திற்கு மேலுள்ள அசையாச் சொத்துக்களை வாங்குவோருக்கு வருமான வரி பிடித்தம் உண்டு. ஆனால் விவசாய பூமி வாங்குபவர்களுக்கு, அந்த நிலத்தின் மதிப்பு எவ்வளவாக வரி பிடித்தம் செய்ய தேவையில்லை.

***********************அன்புடன் செல்வம் பழனிச்சாமி, 03.03.2020 

கிராம வரைபடம் வேண்டி - அனுபவம்

சென்னை நில அளவைத்துறை அலுவலகத்தில் கிராம வரைபடம் வேண்டி

இன்று நம்மிடையே அதிகம் நடந்து கொண்டிருக்கும் குற்றத்தில் முக்கியமானது ஆக்கிரமிப்பு ஆகும். முதலாவது காரணம் நமது கவனக்குறைவு; இரண்டாவது காரணம் ஆவணத்தை சரியாக பராமரிக்காதது ஆகும். கவனக்குறைவு இருக்கும்போது நமது நிலத்தை யாராவது ஆக்கிரமிப்பு செய்து விடுகின்றனர்.  அதுபற்றி உரிய அதிகாரியிடம் புகார் அளிக்கலாம் என்றால் அதற்குரிய முக்கிய ஆவணமாகிய  வரைபடம் நம்மிடம் இருக்காது.  

வரைபடம் நம்மிடத்தில் இருந்தாலும்....

அப்படி நாம் ஆவணத்தை பத்திரமாக வைத்து இருந்தாலும், வட்டாட்சியர் அலுவலகத்தில் தேவையான பணத்தை கொடுத்து அந்த வரைபடத்தையே மாற்றிவிடுகின்றனர். இது போன்ற குற்றத்தை செய்கின்ற அரசு அலுவலர்கள்  மிக தைரியமாக இதனை செய்கிறார்கள். காரணம் என்னவென்றால், கை நிறைய பணம் கிடைக்கிறது; ஒரு வேளை அவர்கள் மாட்டிக் கொண்டாலும், வழக்கு முடிவதற்குள் அவர்கள் ஆயுள் முடிவடைந்துவிடுகிறது. அவர்கள் காலத்தின் உபயத்தால் நிரபராதி ஆக்கப்பட்டு விடுகின்றனர். 

நான் கையாண்ட புகாரில் ......

எங்களது ஊரில் இது போன்ற சம்பவம் நடந்தது.  வரைபடத்தை மாற்றிவிட்டார்கள்.  அருகிலிருந்த இடத்து சொந்தக்காரர் புதிய வரைபடத்தின்படி (நான்குமால்) கல்லும் ஊன்றிக் கொண்டார். இவர்களது இடத்தில் அரை ஏக்கரை காணோம்.  நிலத்தின் உரிமையாளர்கள் பல முயற்சிகள் எடுத்தனர். ஒன்றும் நடக்கவில்லை. கடைசியாக என்னிடத்தில் வந்தனர். செய்யவேண்டிய வேலைகளைச் செய்தேன். எப்படியோ தவறு நடந்துவிட்டது. நான் பழைய அளவுகளின்படி வரைபடத்தை மாற்றிக் கொடுக்கிறேன் என்று வட்டாட்சியர் கூறினார். அவர் மீது நடவடிக்கை எடுக்கலாம் என்று நான் கூறினேன். நிலத்து உரிமையாளர்களுக்கு அதில் ஏனோ விருப்பமில்லை.  வரைபடம் மீண்டும் பழைய அளவுகளின்படி திருத்தி வழங்கப்பட்டது. எனக்கு கணிசமான ஒரு தொகையை அன்பளிப்பாக வழங்கினார்கள். அவர்கள் வட்டாட்சியருக்கு நன்றி செலுத்தினர். வட்டாட்சியர் எனக்கு நன்றி செலுத்தினார். 

சரி, விஷயத்திற்கு வருவோம்!

நமது நிலத்தை ஆக்கிரமித்தால், நம்மிடம் உள்ள பத்திரத்தின் மூலம், எப்.எம்.பி. எனப்படும் வரைபடம் மூலம் நாம் ஆட்சேபிக்கலாம். அரசு நிலத்தை ஆக்கிரமித்தால் என்ன செய்வது? ஒவ்வொரு கிராமத்திற்கான வரைபடங்களை அரசு ஏற்கனவே தயாரித்து வைத்துள்ளது. இதனை அந்தந்த மாவட்ட ஆட்சியர் வளாகத்தில் இருக்கின்ற நில அளவைத்துறை அலுவலகத்தில் கட்டணம் செலுத்தி வாங்கலாம். கிராம வரைபடங்கள் இங்கு கிடைக்கும் என்று எழுதியெல்லாம் போடப்பட்டிருக்கும். ஆனால், நீங்கள் போய் கேட்டால் இல்லை என்ற பதில்தான் கிடைக்கும். அல்லது அது வேண்டும், இது வேண்டும், அடுத்த வாரம் வாருங்கள் என்று உங்களை அலைய வைப்பார்கள். எனக்கும் அதே பதில்கள்தான் கிடைத்தது. ஆனால், சென்னையிலுள்ள நில அளவைத்துறை அலுவலகத்தில் நமது தமிழ்நாட்டிலுள்ள அனைத்து கிராம வரைபடங்களும் கிடைக்கிறது. அதனை பெற்று ஆக்கிரமிப்பை அறிந்து கொள்ளலாம்.

அந்த அலுவலத்தைப் பற்றி ......

அந்த அலுவலகத்தின் பெயர் நில அளவை மற்றும் நிலவரி விதிப்பு ஆணையகம் ஆகும். இது சென்னையில் சேப்பாக்கத்தில் இருக்கிறது. பஸ்ஸில் செல்வதாக இருந்தால், சென்னை கடற்கரையில்  கண்ணகி சிலை அருகே இறங்கி (மேற்கில்) எதிர்புறம் செல்ல வேண்டும். கடற்கரை கிழக்கில் இருக்கிறது. அதற்கு எதிர்புறம் உள்ள சாலையில் செல்ல வேண்டும். டிரெயின் மூலம் செல்வதாக இருந்தால், கடற்கரை ஸ்டேஷனில் இருந்து வேளச்சேரி செல்கின்ற (பறக்கும்) ரயிலில் ஏறிக்கொண்டு சேப்பாக்கம் ஸ்டேஷனில் இறங்கிக் கொள்ள வேண்டும். அந்த ஸ்டேஷன் அருகில் இந்த அலுவலகம் உள்ளது. மேலும், பசுமை தீர்ப்பாயம், மாநில மகளிர் ஆணையம், பிற்படுத்தப்பட்டோர் நலத்துறை அலுவலகங்களும் இந்த வளாகத்தில் அமைந்துள்ளது.

படங்கள் எங்கு கிடைக்கும்?

இந்த அலுவலகத்தின் பின்புறம் உள்ள ஒரு அறையில், காலை 10 மணி முதல் மாலை 4 மணிவரை படங்களை விற்பனை செய்கிறார்கள். ஒரு படத்தின் அகலம் 24 அங்குலம், உயரம் 36 அங்குலம் இருக்கிறது. அங்குள்ள அலுவலரிடம் கட்டணம் செலுத்தி பெற்றுக் கொள்ளலாம்.

படத்தை பெற விண்ணப்பிக்க வேண்டுமா?

இதற்கென்று நீங்கள் எந்தவித விண்ணப்பமும் எழுத வேண்டியதில்லை. ஒரு சிறிய பேப்பரில் நீங்கள் வேண்டுகின்ற வரைபட கிராமத்தின் பெயர், அதன் தாலுகா, அதன் மாவட்டம் ஆகியவற்றை சிறு குறிப்பாக எழுதி அந்த அலுவலரிடம் கொடுத்தால் போதும். அதை வைத்துக் கொண்டு அவரிடமுள்ள ஒரு பதிவேட்டில் அந்த கிராமமானது எத்தனை வரை படங்களாக பிரிக்கப்பட்டுள்ளது என்பதை அறிந்து கொண்டு ஒரு படத்திற்கு ரூ.85/- வீதம் பெற்றுக் கொண்டு அதற்கு ரசீதும் தருகிறார்.  பின்பு சில மணி நேரங்கள் கழித்துதான் படத்தை வழங்குகிறார். குறைந்தது இரண்டு படங்களாக வரையப்பட்டுள்ளது. 

ஒரு அலுவலர்தான் அங்கு இருக்கிறார். ஆர்டர் பெறுவது, அதற்கான கட்டணம் பெறுவது, ரசீது தருவது மற்றும் அங்கு  வேறு இடத்திலுள்ள ஜெராஜ்ஸ் மெஷினில் நகல்கள் எடுத்து வருவது என்று பல வேலைகளை அவர் ஒருவரே பார்ப்பதால் கால தாமதமாகிறது

நில உடைமைப் பதிவு மேம்பாட்டுத் திட்டம்

நில உடைமைப் பதிவு மேம்பாட்டுத்திட்டம் (Updating Registry Scheme - UDR)  எனப்படுகின்ற நிலங்கள் கணக்கெடுப்புத்திட்டம் 01.06.1979 முதல் 30.04.1987 வரை நடைபெற்றது. அதற்குப் பிறகு உள்ள படங்களை மட்டுமே இவரிடமிருந்து நேரடியாக நாம் உடனே பெற்றுக் கொள்ள முடியும்.

அதற்கு முந்திய படங்களைப் பெற என்ன செய்ய வேண்டும்?

அந்த ஆணையத்தின் முகப்பில் உள்ள படிக்கட்டுகளின் வழியாக முதல் தளத்திற்கு சென்று அங்குள்ள மத்திய நில அளவைத் துறையின் பொது தகவல் அலுவலர் அவர்களிடம் தகவல் அறியும் உரிமைச்சட்டம், 2005, பிரிவு 6(1)ன் கீழ் விண்ணப்பிக்க வேண்டும். இதனை நீங்கள் நேரில் வந்துதான் விண்ணப்பிக்க வேண்டும் என்ற அவசியமில்லை. தபால் மூலமாகவும் விண்ணப்பிக்கலாம். அவர்கள் அதற்குரிய பணத்தை கட்டச்சொல்லி 15 நாட்களுக்குப் பிறகு தபால் அனுப்புவார்கள். நாம்  அவர்கள் கூறுகின்ற வழிமுறைகளின்படி பணத்தை கட்டி அதன் ஒரிஜினல் ரசீதை அனுப்பினால், நமது முகவரிக்கு அவர்கள் அந்த படங்களை அனுப்பி வைப்பார்கள். நேர்ல் சென்று விண்ணப்பம் அளித்தாலும், 15 நாட்களுக்குப் பிறகே படத்தை வழங்க முடியும் என்று சொல்கிறார்கள். 

தகவல் அறியும் உரிமைச்சட்டம், 2005, பிரிவு 6(1)ன் 

கீழ் விண்ணப்பிக்க வேண்டிய முகவரி

பொது தகவல் அலுவலர்

மத்திய நில அளவைத்துறை அலுவலகம்

சேப்பாக்கம்,

சென்னை - 600 005

நான் 27.02.2020 அன்று விண்ணப்பித்ததற்கு 12.03.2020 அன்று கிடைத்த பதில் கீழே.

************************* அன்புடன் செல்வம் பழனிச்சாமி, 27.12.2020