ப்ளாட் போட்டு நிலத்தை விற்க வேண்டுமா?

ப்ளாட் போட்டு நிலத்தை விற்க வேண்டுமா?

உங்களுக்கென்று சொந்தமாக ஊரில் நிலம் இருக்கலாம். அதனை மொத்தமாக ஒரே நபருக்கு விற்பதற்கு பதிலாக பிளாட் போட்டு பல பேர்களுக்கு விற்றால் அதிக லாபம் சம்பாதிக்கலாமே என்று நீங்கள் நிலைக்கலாம். முன்பு மாதிரி நீங்கள் நினைத்தவுடன் உங்களது நிலத்தை பிளாட் போட முடியாது. அப்படியே உங்களது விருப்பப்படி பிளாட்டுகளை போட்டாலும் அதனை விற்கமுடியாது. அதற்கான அரசாங்க அப்ரூவல் இருந்தால்தான் அவற்றை விற்க முடியும். பத்திர அலுவலகத்திலும் அதனை பதிவு செய்ய முடியும். அதனை வாங்குபவர்கள் அந்த இடத்தில்  வீடோ, தொழிற்சாலையோ கட்ட முடியும். 

வீட்டுமனை திட்டங்களுக்கு அங்கீகாரம்

தமிழ்நாட்டில் நகர் ஊரமைப்பு துறைக்கு  (Directorate of Town and Country Planning)  உட்பட்ட பகுதிகளில் வீட்டு மனைப்பிரிவுகளுக்கு (layout) அங்கீகாரம் அளிப்பதற்கு பின்பற்றப்படுகின்ற வழிமுறைகள் என்ன?

1. எந்த இடத்தில் வீட்டு மனைத்திட்டம் அமைய உள்ளதோ அந்த இடத்திற்கு   சம்பந்தப்பட்ட நிலப்பகுதியில் அரசு புறம்போக்கு நிலங்கள், நில சீர்திருத்த சட்டம் மற்றும் நகர்ப்புற நில உச்ச வரம்பு சட்டம் ஆகியவையின் கீழ் கையகப்படுத்தும் நடவடிக்கைகளோ, மழை வெள்ள பாதிப்பு ஏற்படுவதற்கான நிலைகளோ இல்லை என்ற சான்றிதழை, அந்தப்பகுதிக்கு உட்பட்ட வட்டாட்சியர்  அலுவலகத்தில்   இருந்து,  Land developer பெற வேண்டும்.
2. ஆனால், சம்பந்தப்பட்ட இடத்திற்கு நேரில் வந்து வட்டாட்சியர் அலுவலக அதிகாரிகள் ஆய்வு செய்த பின்னரே இந்த சான்று அவர்களால் அளிக்கப்படும்.
3. அதன் பிறகு Land developer ஊராட்சி, பேரூராட்சி போன்றவை மூலம் நகர் ஊரமைப்பு துறைக்கு முதலில் விண்ணப்பிக்க வேண்டும். 
4. அதற்கு அந்த நிலத்தின் கிரையப் பத்திரம், மூலப்பத்திரம், பட்டா, சிட்டா, அடங்கல், வில்லங்கச் சான்று, வட்டாட்சியர் அலுவலக சான்றிதழ், உள்ளிட்ட அவசியமான ஆவணங்களுடன் உள்ளாட்சி அமைப்பின் வினா விடைப்படிவம் ஒன்றையும் பூர்த்தி செய்து அளிக்க வேண்டும். 
5. அந்த விண்ணப்பமானது உள்ளாட்சி அமைப்பின் மூலம் நகர் ஊரமைப்புத்துறை மண்டல அலுவலகம் அல்லது உள்ளூர் திட்ட குழும அலுவலகத்துக்கு அனுப்பப்படும். 
6. பின்னர், மனை அமைந்துள்ள இடம் அந்த அலுவலக அதிகாரி மூலம் நேரில் ஆய்வு செய்யப்படும்.
7. மனைப்பிரிவு செய்யப்படுகின்ற இடத்துக்கு அருகில் நீர்நிலைகள், இடுகாடு, ரயில் தண்டவாளம் போன்றவை இருக்கக்கூடாது என்ற நிபந்தனைகளின்படி மனுவுடன் இணைத்துள்ள அனைத்து ஆவணங்களும் பரிசீலனை செய்யப்படும். ஆவணங்களை சரிபார்த்த பின்னர், வீட்டு மனை திட்டத்திற்கான ஒரு வரைபடத்தை அளித்து, Technical approval மற்றும் Authorization Number அவர்களால் தரப்படும்.

அந்த வரைபடத்தில் என்னென்ன அமைந்திருக்கும்? 

1. விதிகளுக்கு உட்பட்டு நூலகம், பூங்கா போன்ற பொது இட உபயோகம், சாலைகள், கடைகள், மொத்த மனைகளின் எண்ணிக்கை, அவற்றின் ஒவ்வொன்றின் அளவுகள் அமைந்திருக்கும். நூலகம், பூங்கா போன்ற பொது இடங்கள், சாலைகள், கடைகள் ஆகியவற்றின் அளவுகள் சதுர அடிகளில் அதில் குறிக்கப்பட்டு இருக்கும்.

உங்களது நிலமானது ஐந்து ஏக்கருக்கு குறைவாக இருந்தால்....

மனைப்பிரிவு அமைய உள்ள இடமானது ஐந்து ஏக்கருக்கும் குறைவாக இருக்கும் பட்சத்தில் மண்டல அலுவலகம் அல்லது உள்ளூர் திட்ட குழுமத்தில் Technical approval வழங்கப்பட்டு, அவர்களால் உள்ளாட்சி அமைப்பிற்கு இறுதி ஒப்புதலுக்காக அனுப்பி வைக்கப்படும்.

உங்களது நிலமானது ஐந்து ஏக்கருக்கு அதிகமாக இருந்தால்....

மனைப்பிரிவு அமைய உள்ள இடமானது ஐந்து ஏக்கருக்கும் அதிகமாக இருப்பின், அதை நேரில் ஆய்வு செய்து மண்டல அலுவலகம் அல்லது உள்ளூர் திட்டக் குழுமம் மூலமாக, சென்னை நகர் ஊரமைப்பு இயக்குனர் அலுவலகத்துக்கு அந்த அறிக்கை அனுப்பப்படும்.

அங்கு, Technical approval வழங்கப்பட்டு, அது உள்ளாட்சி அமைப்பின் இறுதி ஒப்புதலுக்கு அனுப்பி வைக்கப்படும்.

Technical approval அளிக்கப்பட்ட வீட்டு மனைத்திட்டம், சம்பந்தப்பட்ட உள்ளாட்சி அமைப்பின் இறுதி ஒப்புதலுக்கு, சில நிபந்தனைகளுடன் அனுப்பப்படும்.

உள்ளாட்சி அமைப்பானது அந்த நிபந்தனைகளை மனுதாரருக்கு தெரிவிக்கும்,

அவை நிறைவேற்றப்பட்ட நிலையில் இறுதி ஒப்புதல் வழங்கப்படும்.

மனைத் திட்ட வரைபடத்தில் குறிப்பிட்டுள்ள சாலைகள் மற்றும் நூலகம், பூங்கா போன்ற  பகுதிகளை ஒரு தானப்பத்திரத்தின் (Gift Deed) மூலமாக மனுதாரர் உள்ளாட்சி அமைப்பிடம் முதலிலேயே ஒப்படைக்க வேண்டும்.

Technical approval அளிக்கப்பட்ட இடம், அன்றைய நாள் வரை அரசாங்கத்தால் நில ஆர்ஜித நடவடிக்கைக்கு உட்படுத்தப்படவில்லை என்று உள்ளாட்சி அமைப்பு உறுதி செய்து கொள்ளும்.

தெரிவிக்கப்பட்ட நிபந்தனைகள் நிறைவேற்றப்பட்ட பின் உள்ளாட்சி அமைப்பு ஒரு தீர்மானம் நிறைவேற்றி வீட்டுமனை திட்டத்திற்கு இறுதி ஒப்புதல் அளிக்கும். அதன் பின்னரே, வீட்டு மனைத்திட்டத்தில் உள்ள பிளாட்டுகளை அதன் உரிமையாளர் விற்பனை செய்ய இயலும். 

************************* அன்புடன் செல்வம் பழனிச்சாமி, 14.03.2020

குற்ற விசாரணை முறைச் சட்டம்-1973, பிரிவு - 190

குற்ற விசாரணை முறைச் சட்டம்-1973, பிரிவு - 190

படித்ததை பகிர்ந்து கொள்கிறேன்

குற்றங்களை நடுவர்கள் விசாரணைக்கு எடுத்துக் கொள்ளுதல்

Cr.P.C. என்று சுருக்கமாக சொல்லப்படுகின்ற குற்றவியல் விசாரணை முறைச் சட்டம் 1973, அத்தியாயம் 14ல் பிரிவு 190 முதல் பிரிவு 199 வரை  குற்றங்களை நடுவர்கள் விசாரணைக்கு எடுத்துக் கொள்வது பற்றிய விளக்கங்கள்  சொல்லப்பட்டுள்ளது. 

குற்ற விசாரணை முறைச் சட்டம்-1973, பிரிவு - 190 (1)

அத்தியாயம் 14ல் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள வகைமுறைகளுக்கு உட்பட்டு முதல் வகுப்பு நடுவர் எவரும், 

• எந்த சங்கதிகள் ஒருங்கே சேர்ந்தால் ஒரு குற்றம் ஆகுமோ, அவற்றை குறித்து ஒருவரிடம் இருந்து முறையீடு புகார்  பெறப்பட்டிருந்தால், அல்லது
• அந்த  குற்றம் பற்றிய சங்கதிகள் குறித்து காவல்துறை அறிக்கை  பெறப்பட்டிருந்தால் அல்லது
• அத்தகைய  குற்றம் செய்யப்பட்டிருக்கிறது என்று காவல்துறை அலுவலர் அல்லாத வேறு யாராவது ஒருவரிடம் இருந்து தகவல் பெறப்பட்டிருந்தால் அல்லது
• அல்லது அத்தகைய  குற்றம் செய்யப்பட்டிருக்கிறது என்று நடுவருக்கே  தெரிய வந்திருந்தால், 

அந்த குற்றத்தை விசாரணைக்கு எடுத்துக் கொள்ளலாம்.

குற்ற விசாரணை முறைச் சட்டம்-1973, பிரிவு - 190 (2)

அத்தியாயம் 14ல் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள வகைமுறைகளுக்கு உட்பட்டு, தலைமை நீதித்துறை நடுவர் அவர்களால் சிறப்பாக அதிகாரம் அளிக்கப்பட்டுள்ள இரண்டாம் வகுப்பு நடுவரும் மேற்கண்ட குற்றம் எதையும் விசாரணைக்கு எடுத்துக் கொள்ளலாம்.

சாமானியர்கள் வழக்கு தொடுக்க....

மேற்கண்ட பிரிவின் கீழ் சாமானியர்கள் வழக்கு தொடுக்கலாம். அதற்குரிய மாதிரி விண்ணப்பம் கீழே இணைக்கப்பட்டுள்ளது.

நீதிமன்ற முறையீடு மாதிரி படிவம் அளித்தமைக்கு திரு A Govindaraj Tirupur அவர்களுக்கு நன்றி.

*********************************அன்புடன் செல்வம் பழனிச்சாமி, 13.03.2020

வாரிசு சான்றிதழ் வழங்குகின்ற அரசு அலுவலர்களுக்கு சுற்றறிக்கை

வாரிசு சான்றிதழ் வழங்குகின்ற அரசு அலுவலர்களுக்கு சுற்றறிக்கை

ஒருவர் இறந்துவிட்டால், கண்டிப்பாக அவருடைய மனைவி, மக்கள் அல்லது அவரது சொந்தங்கள் அவரது இறப்பை பதிவு செய்து அதற்குரிய இறப்புச் சான்றிதழை கண்டிப்பாக பெற வேண்டும். அதே போல் அவரது வாரிசுதாரர்கள் வாரிசு சான்றிதழை பெற வேண்டும். இறந்தவருக்கு சொத்து இருந்தாலும் சரி; இல்லாவிட்டாலும் சரி; இப்போது இது கட்டாயம் ஆக்கப்பட்டுள்ளது. இந்த வாரிசு சான்றிதழை வழங்குவதெற்கென்று வருவாய்த்துறை அலுவலர்களுக்கு சில வரையறைகளை அரசு ஏற்படுத்தி வைத்துள்ளது. அதனை சுற்றறிக்கையாகவும் அவர்களுக்கு அனுப்பி வைத்துள்ளது.

இந்த அரசாணையில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள விதிமுறைகளைப் பற்றி ஒவ்வொருவருமே தெரிந்துகொள்ள வேண்டும். வாரிசு சான்றிதழை பெற முயற்சிக்கும்போது  நமக்கு அது பயன் அளிக்கும்.

ஆவண நகல்கள் வழங்கியவர் முகநூல் நண்பர் திரு Ramajayam Advo 12.03.2020

ரயிலில் முன்பதிவு; இப்படியும் நடக்கலாம்!

முன்பதிவு செய்து பயணிக்கும் ரயில் பயணி மீது .....

சில சொந்த காரணங்களுக்காக சில நாட்களுக்கு முன் சென்னை செல்ல நேர்ந்தது. வேலைகளை வெற்றிகரமாக முடித்துவிட்டு எனது மகள் தட்கலில் முன்பதிவு செய்து கொடுத்த காரணத்தினால் சென்னை எக்மோரில் பொதிகை எக்ஸ்பிரஸில் பயணித்து எனது சொந்த ஊருக்கு திரும்பினேன். 10.03.2020 இரவு 08.45 மணிக்கு ரயில் புறப்படும் நேரம் என்று 08.30 மணிக்கெல்லாம் ஸ்டேஷனுக்கு சென்றுவிட்டேன். எனக்கு எஸ்1 கோச்சில் 40வது சைடு பெர்த் ஒதுக்கப்பட்டிருந்தது. ஆனால், இரவு 09.00 மணிக்குத்தான் ரயில் புறப்பட்டது. இடைப்பட்ட நேரத்தில் எனது இரவு உணவை முடித்தேன்.

பயணச்சீட்டு பரிசோதகர் விஜயம்

சைடு அப்பர் பெர்த்தில் ஏறி அமர்ந்தேன். ரயில் புறப்பட்டு சிறிது நேரத்திலேயே பயணச்சீட்டு பரிசோதகர் வந்தார். அடையாள அட்டை கேட்டார். எடுத்துக் கொடுத்தேன். தனது கையில் வைத்திருந்த பேப்பரில் சீட் நம்பர் 40க்கு நேராக இருந்த செல்வம் என்ற பெயரை டிக் அடித்துக் கொண்டார். எனது முகத்தை அவர் பார்க்கவே இல்லை. எனது அடையாள அட்டையில் செல்வம் என்ற பெயர் இருக்கின்றதா? என்பதை பார்ப்பதில் மட்டும்தான் அவரது கவனம் இருந்தது. அவர் ஒருவேளை தாமதமாக வந்திருந்தால், எனது கவனம் திசைமாறி இருக்கும். இந்த கட்டுரையை நான் எழுதி இருக்கவே மாட்டேன். 

அருகில் இருந்த பயணி செய்த வேலை

மேலே அமர்ந்து கொண்டு வேடிக்கை பார்த்து கொண்டிருந்தேன். என்னிடம் சரிபார்த்ததை போல அருகில் இருந்த பயணிகளிடம் அடையாள அட்டையை வாங்கி  பரிசோதகர் சரிபார்த்துக் கொண்டிருந்தார். அங்கு இருந்த பயணியுடன் மேலும் ஒருவர் இருந்தார். அவரை யார் என பரிசோதகர் கேட்டதற்கு என்னை வழியனுப்ப வந்தவர் என்றும், தாம்பரத்தில் இறங்கிவிடுவார் என்றும் அவரிடம் அந்த பயணி கூறினார். அதை கேட்ட பரிசோதகர் ஒன்றும் கூறாமல் சென்றுவிட்டார்.

தாம்பரத்தில் இறங்கியது யார்?

கண்களை மூடி தூங்க முயற்சித்தேன். முடியவில்லை. ஒரே யோசனையாகவே இருந்தது. மேற்கண்ட அந்த இருவரில் தாம்பரத்தில் இறங்கியது யார்? என்பதை நானும் பார்க்கவில்லை. அந்த பரிசோதகரும் பார்க்கவில்லை. பயணிகள் வேறு ஸ்டேஷன்களில் இருந்து ஏறும் நேரங்களில் அவர்களிடம் அடையாள அட்டையை பெற்று பரிசோதகர் டிக் செய்து அவரது வேலையை முழுமையாக முடித்து அவருக்கென்று தரப்பட்டிருந்த இருக்கையில் போய் அமர்ந்துவிட்டார். எனக்குத்தான் தூக்கமே வரவில்லை.

எனக்கு தோன்றிய சந்தேகம்

திரைப்பட இயக்குநர் திரு சந்திரசேகர் அவர்கள் அவரது ஆரம்பகால படங்களில் நடிக்கின்ற கதாநாயகன் இது போன்ற சாட்சியத்தை அந்த திரைப்படங்களில் உருவாக்கி வைத்துவிட்டு வேறு இடங்களுக்குச் சென்று கொலை செய்வான். அவனை அங்கு பார்த்ததாக கூறுபவர்களை இந்த சாட்சியை வைத்து மடக்கிவிடுவான். 

அதைப்போல ஒருவன் முன்பதிவு செய்துவிட்டு பரிசோதகர் பயணச்சீட்டை பரிசோதிக்கும் வரை இருந்துவிட்டு ரயிலில் இருந்து இறங்கி காரில் சென்று வேறு ஒரு இடத்தில் குற்றச்செயலை செய்துவிட்டு, பின் அது தெரிய வரும்போது, அந்த நேரத்தில் நான் முன்பதிவு செய்து ரயிலில் பயணித்துக் கொண்டிருந்தேன் என்றால் அதை நீதிமன்றம் ஏற்குமா? என்ற சந்தேகம் எனக்கு வந்தது. ஏனென்றால், அந்த குற்றம் கண்டுபிடிக்கப்பட்டு, காவல்துறையினர் விசாரணை செய்வதற்கு சில மாதங்கள் ஆகிவிடும். உடன் பயணித்தவர்களுக்கோ, பயணச்சீட்டு பரிசோதகருக்கோ குற்றவாளியின் முகம் அதற்குள் மறந்திருக்கும். எனவே அதுபற்றிய சங்கதிகளை பற்றி யோசித்தேன்.

விமானப் பயணத்தில் என்ன நடக்கிறது?

1. விமானத்தில் பயணித்தால் பல சோதனைகளை கடந்துதான் ஒரு பயணியை விமானத்தில் ஏற்றுகிறார்கள். 
2. வேறு ஒருவரை தன் பெயரில் பயணம் செய்ய வைக்க முடியாது. 
3. வழியில் அந்த பயணியால் இறங்க முடியாது. 
4. கண்காணிப்பு கேமிராக்கள் நாலாபுறத்திலும் இருக்கும். 
5. அந்த பயணி விமான நிலையத்தின் முழு கண்காணிப்பிலேயே இருப்பார்.

இதனால், விமானப்பயணி ஒருவர் குற்றம் நடந்த இடத்தில் குறிப்பிட்ட நேரத்தில் இருந்தார் என்பதை அவர் அந்த நேரத்தில் விமானத்தில் பயணித்துக் கொண்டிருந்தார் என்பதை வைத்து நிரூபித்து, அவர் அந்த குற்றத்தை செய்திருக்க முடியாது என்று ஆணித்தரமாக 100% மறுக்க முடியும்.

ஆனால், ரயில் பயணத்தில் என்ன நடக்கிறது?

1. ரயில் பயணத்தில் சோதணைகள் அதிகம் கிடையாது.
2. அடையாள அட்டையை வாங்கி பார்ப்பதுகூட ஒப்புக்குத்தான் பார்க்கிறார்கள். 
3. அதுவும் ஒரே ஒருமுறைதான் பார்க்கிறார்கள்.
4. அந்த அடையாள அட்டை போலியாகக் கூட இருக்கலாம்.
5. குற்றவாளி  தனக்கு பதிலாக வேறு நபரை பயணிக்க வைக்கலாம்.
6. இடையில் எந்த ஸ்டேஷனிலும் அவன் இறங்கிக் கொள்ளலாம்.
7. வேறு ரயில் நிலையத்தில் அவன் ஏறிக் கொள்ளலாம்.
8. கண்காணிப்பு கேமிரா இருந்தாலும் அதிகம் இல்லை. அப்படியே இருந்தாலும் அவை வேலை செய்யாது. (சுவாதி கொலை வழக்கு)
9. சில ஊர்களில் கண்காணிப்பு கேமிரா  இல்லவே இல்லை.

பயணியின் கையிலுள்ள செல்போன் சிக்னலை வைத்து கண்டுபிடிக்கலாம் என்றாலும் அதுவும் முழுமையானதல்ல. குற்றவாளி தனது செல்போனை ரயிலில் தனக்கு பதிலாக ரயிலில் பயணிப்பவரிடம் கொடுத்திருந்தால் என்ன செய்ய முடியும்? ஆகையினால், குற்றம் நடந்த அந்த நேரத்தில், முன்பதிவு செய்து நான் ரயிலில் பயணித்துக் கொண்டிருந்தேன் அல்லது  முன்பதிவு செய்து 

பேருந்தில்  பயணித்துக் கொண்டிருந்தேன் என்று குற்றம் சாட்டப்பட்ட ஒருவர் கூறுவது 100% நம்பிக்கைக்குரியதல்ல என்பதும், இதை மட்டும் வைத்து அவரை நிரபராதி என்று முடிவு செய்யக்கூடாது என்பதும் எனது ஆய்வு! 

********************************** அன்புடன் செல்வம் பழனிச்சாமி, 11.03.2020