தமிழ்நாடு கட்டிடங்கள் (குத்தகை மற்றும் வாடகை கட்டுப்பாடு) சட்டம்
( மாவட்ட உரிமையியல் நீதிமன்றம் மதுரை தாலுகா¸ மதுரை)
முன்னிலை. திரு. வீ. ஆறுமுகம்¸ பி .எல். ¸
வாடகைக் கட்டுப்பாட்டு நீதிபதி
( மாவட்ட உரிமையியல் நீதிபதி¸ மதுரை தாலுகா¸ மதுரை)
2015ம் ஆண்டு ஜனவரி திங்கள் 13 ஆம் நாள் - செவ்வாய்கிழமை
வாடகைக் கட்டுப்பாட்டு அசல் மனு எண் : 14/2012
சரோஜா முத்துகிருஷ்ணன்
க/பெ முத்துகிருஷ்ணன் ................................................................... மனுதாரர் / நிலச்சுவான்தாரர்
எதிராக
மு. விஜயரங்கன் ..................................................................... எதிர்மனுதாரர் / வாடகைதாரர்
வழக்கிலிருந்து முக்கிய குறிப்புகள்:
2). மனுதாரர் தரப்பு மனுஉரையின் சுருக்கம் பின்வருமாறு: இம்மனுதாரர் மனு கட்டிடத்தின் உரிமையாளர் என்றும் கடந்த ஆகஸ்டு 2004ம் தேதியிலிருந்து மனுசொத்தில் இவ்வெதிர்மனுதாரர் வாடகைதாரராக குடியிருந்து வருகிறார். மனு சொத்துக்கு மாத வாடகை ஆரம்பகாலத்தில் ரூ.6000/-ஆக நிர்ணயிக்கப்பட்டு முன்தொகையாக ரூ.50¸000/- பெற்றுக்கொள்ளப்பட்டது. மாத வாடகையானது பிரதிமாதம் 5ம் தேதிக்குள் செலுத்த வேண்டும் என்று ஒப்புக்கொள்ளப்பட்டது. பின்னிட்டு மேற்படி வாடகை தொகையானது படிப்படியாக மாதம் ரூ.7000/- என உயர்த்தி பின் மாத வாடகை ரூ.8000/- ஆக உயர்த்தப்பட்டது. மேலும் இவ்வெதிர்மனுதாரர் வாடகையை முறையாக ஒவ்வொரு மாதமும் செலுத்தாமல் வேண்டுமென்றே தவிர்த்து வந்தார். மனு கட்டிடம் மனுதாரரின் சொந்த உபயோகத்திற்கு தேவைப்படுவதால் மனு கட்டிடத்திலிருந்து வெளியேற்ற கோரி RCOP 13/12 தாக்கல் செய்து நிலுவையில் உள்ளது. மனுதாரர் மாத வாடகை ரூ.8000/- செலுத்தி வருவது மிகவும் குறைந்த தொகை ஆகும். மனுக்கட்டிடமானது மதுரை மாநகரில் மையத்தில் உள்ளது. அப்பல்லோ மருத்துவமனை¸ தேசிய நெடுஞ்சாலை ஆகியவை மிக அருகில் உள்ளது. மாதவாடகையாக ரூ.20¸000/- எதிர்மனுதாரர் செலுத்த கடமைப்பட்டுள்ளார்.
எனவே 09.10.2012ம் தேதியில் எதிர்மனுதாரருக்கு வழக்கறிஞர் அறிவிப்பு அனுப்பினார். மேற்படி வழக்கறிஞர் அறிவிப்பை எதிர்மனுதாரர் பெற்றுக்கொள்ளாமல் திருப்பி அனுப்பிவிட்டார். ஆகவே மனு கட்டிடத்திற்கு நியாயமான வாடகையை நிர்ணயித்து மனுவை அனுமதிக்க வேண்டுமாய் இம்மனு தாக்கல் செய்யப்பட்டுள்ளது.
3). எதிர்மனுதாரர் தரப்பு எதிருரையின் சுருக்கம் பின்வருமாறு:
இவ்வெதிர்மனுதாரர் மனு கட்டிடத்தில் வாடகைதாரராக 2004ம் ஆண்டு முதல் இருந்து கொண்டு வந்து மாத வாடகை ரூ.8000/- செலுத்திக்கொண்டு வருகிறார். இதுவரை இவ்வெதிர்மனுதாரர் வாடகை பாக்கி எதுவும் வைக்கவில்லை. மனு கட்டிடத்திற்கு தற்போது இவ்வெதிர்மனுதாரர் செலுத்திவரும் வாடகை நியாயமானது. மனுதாரர் மனுவில் கூறுவது போல் ரூ.20¸000 வாடகை மிகவும் அதிகபடியானது. மனு சொத்தானது மதுரை மாநகராட்சியின் மைய பகுதியில் இல்லை. அப்பல்லோ மருத்துவமனையும் தேசிய நெடுஞ்சாலையும் மனுக்கட்டிடத்திலிருந்து 1 கிமீ தூரத்தில் உள்ளது. மனுதாரர் கூறுவதுபோல் மனு கட்டிடத்தில் அதிகரிக்கப்பட்ட வசதி எதுவும் செய்து கொடுக்கப்படவில்லை. மனு கட்டிடத்தை பார்வையிட்டு தாக்கல் செய்த ஆணையர் அறிக்கை ஏற்றுக்கொள்ளக்கூடியது அல்ல. இந்த எதிர்மனுதாரர் தற்போது செலுத்திவரும் வாடகை நியாயமானது. எனவே மனுதாரரின் மனு செலவு தொகையுடன் தள்ளுபடி செய்யப்படவேண்டும் என எதிருரையில் கூறப்பட்டது.
4). இந்த மனுவில் ஆய்வுக்குரிய பிரச்சினை யாதெனில்:
மனு கட்டிடத்திற்கு உண்டான நியாயமான மாத வாடகை எவ்வளவு? என்பதை தீர்மானிப்பதே ஆகும்.
5). இந்த மனுவில் மனுதாரர் தரப்பில் மனுதாரர் ம.சா.1ஆகவும்¸ பொதுப்பணித்துறை பணி ஆய்வாளர் சுந்தர் என்பவர் ம.சா.2ஆகவும் தெப்பக்குளம் கூடுதல் சார்பதிவாளர் மதிவாணன் என்பவர் ம.சா.3ஆகவும் பொறியாளர் வன்னியராஜன் என்பவர் ம.சா.4ஆகவும் விசாரிக்கப்பட்டு ம.சா.ஆ.1. முதல் 3 வரையான ஆவணங்களும் அரசுத்தரப்பு ஆவணமாக எக்ஸ்.1. மற்றும் 2 ஆவணங்களும் நீதிமன்ற சான்றாவணமாக நீதிமன்ற ஆணையர் அறிக்கை மற்றும் பொறியாளர் அறிக்கை¸ வரைபடம் ஆகியவை நீ.ம.சா.ஆ. 1 முதல் 3 வரையான ஆவணங்களாக குறியீடு செய்யப்பட்டுள்ளது. எதிர்மனுதாரர்தரப்பில் எதிர்மனுதாரர் எ.ம.சா.1ஆகவும் விசாரிக்கப்பட்டுள்ளார். எதிர்மனுதாரர் தரப்பில் சான்றாவணங்கள் எதுவும் தாக்கல் செய்யப்படவில்லை.
6. மனுக்கட்டிடமானது மனுவின்படி மதுரை மாவட்டம் மேலூர் தாலுகா¸ மேலமடை கிராமம் கோமதிபுரம் 3வது மெயின்தெரு¸ திருமால் தெரு கதவு எண்.2/430/Aல் அமைந்துள்ள கட்டிடம் ஆகும்.
7. பிரச்சினை :
மனு கட்டிடத்திற்கு உண்டான நியாயமான மாத வாடகை எவ்வளவு? என்பதை தீர்மானிப்பதே ஆகும்.
8. இருதரப்பு வாதங்களும் கேட்கப்பட்டது. ஆவணங்கள் பரிசீலனை செய்யப்பட்டது. மனுதாரர்தரப்பு வாதுரையில் இம்மனுதாரர் மனு கட்டிடத்தின் உரிமையாளர் என்றும் கடந்த ஆகஸ்டு 2004ம் தேதி முதல் மனுசொத்தில் இவ்வெதிர்மனுதாரர் வாடகைதாரராக குடியிருந்து வருகிறார் என்றும் மனு சொத்துக்கு மாத வாடகை ஆரம்பகாலத்தில் ரூ.6000/- ஆக நிர்ணயிக்கப்பட்டு முன்தொகையாக ரூ.50¸000/- பெற்றுக்கொள்ளப்பட்டது என்றும் மாத வாடகையானது பிரதிமாதம் 5ம் தேதிக்குள் செலுத்த வேண்டும் என்று ஒப்புக்கொள்ளப்பட்டது என்றும் பின்னிட்டு மேற்படி வாடகை தொகையானது படிப்படியாக மாதம் வாடகை ரூ.7000/- என உயர்த்தி பின் மாத வாடகையான ரூ.8000/- ஆக உயர்த்தப்பட்டது என்றும் மேலும் இவ்வெதிர்மனுதாரர் வாடகையை முறையாக ஒவ்வொரு மாதமும் செலுத்தாமல் வேண்டுமென்றே தவிர்த்து வந்தார் என்றும் மனு கட்டிடம் மனுதாரரின் சொந்த உபயோகத்திற்கு தேவைப்படுவதால் மனு கட்டிடத்திலிருந்து வெளியேற்ற கோரி RCOP 13/12 தாக்கல் செய்து நிலுவையில் உள்ளது என்றும்¸ மனுதாரர் மாத வாடகை ரூ.8000/- செலுத்தி வருவது மிகவும் குறைந்த தொகை என்றும் மொத்தம் ரூ.20¸000/- எதிர்மனுதாரர் செலுத்த கடமைப்பட்டுள்ளார்.
என்றும் மனு கட்டிடமானது மதுரை மாநகராட்சியின் மையப்பகுதியில் உள்ளது என்றும் மனு சொத்துக்கு சில அடி தூரத்திலேயே அப்பல்லோ மருத்துவமனையும் நான்குவழி தேசிய நெடுஞ்சாலையும் உள்ளது என்றும் மனு சொத்து மக்கள் நடமாட்டம் அதிகம் உள்ள வர்த்தக பகுதியில் அமைந்துள்ளது என்றும் மனு சொத்தினை நீதிமன்ற ஆணையர் பார்வையிட்டு அறிக்கை தாக்கல் செய்துள்ளார் என்றும் அந்த அறிக்கையில் பொறியாளர் அறிக்கை மற்றும் வரைபடம் இடம்பெற்றுள்ளது என்றும் மேற்கண்ட பொறியாளர் அறிக்கைப்படி மனு கட்டிடத்தின் கட்டுமான பணியின் மதிப்பினையும் தெப்பக்குளம் சார்பதிவாளர் கட்டிடத்தின் அடிமனையின் மதிப்பை குறித்த சாட்சியத்தையும் கவனத்தில் கொண்டு மனு கட்டிடத்திற்குரிய நியாயமான வாடகையை நிர்ணயிக்க வேண்டியது அவசியம் என்றும் மனு கட்டிடத்தில் செராமிக் டைல்ஸ் பதித்த தரை¸ கம்ப்ரஸருடன் இணைந்த போர்வெல் மற்றும் மேல்நிலை தொட்டி மழைநீர் சேகரிப்பு தொட்டி மற்றும் காம்பவுண்ட் சுவர்¸ பாத்ரூம் தொட்டியில் பாத் டப்¸ பிரஸ்ஸர் பம்ப் போன்ற வசதி குளியலறையில் உள்ளது என்றும் மனு கட்டிடத்தில் பொருத்தப்பட்டுள்ளன.
கதவு ஜன்னல் தேக்கு மரத்தாலும் மலேசியன் ஆயில் கொங்கு மரத்தாலும் பிளைவுட்களாலும் செய்யப்பட்டுள்ளது என்றும் மனு கட்டிடமானது தரைதளம்¸ முதல்தளம் மற்றும் 2ம் தளம் புறவெளிபகுதி உள்ளது என்றும்¸ இரண்டு தண்ணீர் தொட்டிகளும் உள்ளது என்றும் மனு கட்டிடத்தில் அனைத்து வசதி வாய்ப்புகளும் இம்மனுதாரர் ஏற்படுத்திக் கொடுத்ததின் அடிப்படையில் எதிர்மனுதாரர் அனுபவித்துக்கொண்டு வருகிறார் என்றும்¸ ஆகவே மனு கட்டிடத்திற்கு நியாயமான வாடகையை நிர்ணயித்து மனுவை அனுமதிக்க வேண்டுமாய் வாதிடப்பட்டது.
9. எதிர்மனுதாரர்தரப்பு வாதுரையில் இவ்வெதிர்மனுதமாரர் மனு கட்டிடத்தில் மனுதாரரிடம் வாடகைதாரராக 2004ம் ஆண்டு முதல் இருந்து கொண்டு வந்து மாத வாடகை ரூ.8000/- செலுத்திக்கொண்டு வருகிறார் என்றும் மனுதாரர் இதுவரை இவ்வெதிர்மனுதாரர் வாடகை பாக்கி எதுவும் வைக்கவில்லை என்றும்¸ மனு கட்டிடத்திற்கு தற்போது இவ்வெதிர்மனுதாரர் செலுத்திவரும் வாடகை நியாயமானது என்றும் மனுதாரர் கூறுவது போல் ரூ.20¸000 வாடகை மிகவும் அதிகபடியானது என்றும் மனு சொத்தானது மதுரை மாநகராட்சியின் மைய பகுதியில் இல்லை என்றும் அப்பல்லோ மருத்துவமனையும் தேசிய நெடுஞ்சாலையும் மனுக்கட்டிடத்திலிருந்து 1 கிமீ தூரத்தில் உள்ளது என்றும் மனுதாரர் கூறுவதுபோல் மனு கட்டிடத்தில் அதிகரிக்கப்பட்ட வசதி எதுவும் செய்து கொடுக்கப்படவில்லை என்றும் மனு கட்டிடத்தை பார்வையிட்டு தாக்கல் செய்த ஆணையர் அறிக்கை ஏற்றுக்கொள்ளக்கூடியது அல்ல என்றும் இந்த எதிர்மனுதாரர் தற்போது செலுத்திவரும் வாடகை நியாயமானது என்றும் ஆகவே மனுதாரரின் மனுவை செலவுதொகையுடன் தள்ளுபடி செய்யவேண்டும் என்றும் வாதிடப்பட்டது.
10. இம்மனுதாரர் ம.சா.1.ஆக விசாரிக்கப்பட்டுள்ளார். அவர் தன்னுடைய விசாரணையில் மனு கட்டிடமானது எதிர்மனுதாரருக்கு ஆகஸ்டு மாதம் 2004ம் தேதியில் வாடகைக்கு விடப்பட்டு மாத வாடகை ரூ.8000/- வாடகை நிர்ணயிக்கப்பட்டு¸எதிர்மனுதாரரால் செலுத்திக் கொள்ளப்பட்டு வருகிறது என்றும் மேற்கண்ட மாத வாடகை மிக குறைவானது என்றும் மனு சொத்தானது மதுரை மைய பகுதியிலும் அப்பல்லோ மருத்துவமனைக்கும் நான்குவழி தேசிய நெடுஞ்சாலைக்கு மிக அருகில் உள்ளது என்றும் மனு சொத்து அமைந்துள்ள இடம் ஜனசந்தடி மிக்க குடியிருப்பு நிறைந்திருக்கும் வர்த்தக பகுதி என்றும் ஆகவே மேற்கண்ட பகுதி அடிமனை சந்தை மதிப்பானது சதுரஅடிக்கு ரூ.88 என்றும் மனு சொத்தினை பொறியாளர் உதவியுடன் பார்வையிட்டு நீதிமன்ற ஆணையர் அறிக்கை தாக்கல் செய்துள்ளார் என்றும் நீதிமன்ற ஆணையர் அறிக்கை நீ.ம.சா.ஆ.1.என்றும் பொறியாளர் அறிக்கை நீ.ம.சா.அ.2. என்றும் பொறியாளர் வரைபடம் நீ.ம.சா.ஆ.3. என்றும் மேற்கண்ட பொறியாளர் அறிக்கை படி மனு கட்டிடத்தின் மதிப்பு நிர்ணயிக்கப்பட்டுள்ளது என்றும் அதனடிப்படையில் மனு கட்டிடத்தின் மதிப்பானது ரூ.12¸93¸233.95 என்றும் அடிமனைமயின் விஸ்தீரணம் 2173.95 சதுர அடி என்றும் 1 சதுரஅடி சந்தை மதிப்பானது ரூ.88/- என்றும் ஆகவே மொத்தம் 2173.95 சதுரஅடிக்கு அடிமனை மதிப்பையும் சேர்த்து ரூ.14¸80¸000/- என்றும் மனுதாரரால் ஏற்படுத்தி வைக்கப்பட்டுள்ள வசதிக்கு 15% மதிப்பு ரூ.2¸22¸000 என்றும் மனு சொத்து மதிப்பு ரூ.17¸02¸000 என்றும் தமிழ்நாடு கட்டிடங்கள் (குத்தகை மற்றும் வாடகை கட்டுப்பாடு) சட்டம் பிரிவு 4ன் படி குடியிருப்பு நோக்கத்திற்கு பயன்படுத்தப்படும் கட்டிடங்களுக்கு நியாய வாடகையாக கட்டிட மதிப்பில் 9% நிர்ணயிக்கப்பட வேண்டும் என்றும் அதன்படி வருட வாடகை ரூ.1¸53¸350/- என்றும் மாதம் ஒன்றின் வாடகை ரூ.12¸765/- என நியாயமான வாடகை நிர்ணயிக்க வேண்டும் என்றும் சாட்சியமளித்துள்ளார்.
11. ம.சா.2.ஆக பொதுப்பணித்துறை பணிஆய்வாளர் கோ. சுந்தர் என்பவர் விசாரிக்கப்பட்டுள்ளார். அவர் தன்னுடைய விசாரணையின்போது தான் பொதுபணித்துறை அலுவலகத்தில் வைத்து பராமரிக்கப்படும் கட்டிட மதிப்பீட்டின் வழிகாட்டி கையேடான 2012-13 ஆண்டிற்கான ஆவணமானது அரசுத்தரப்பு சான்றாவணம் எக்ஸ்.1 என்றும் ஆவணத்தின்படி மனு கட்டிடமானது A1 வகுப்பாக நிர்ணயம் செய்யப்பட்டுள்ளது என்றும் A1 கட்டிடத்திற்கு தரைதளத்தின் மதிப்பானது சதுர மீட்டருக்கு ரூ.4780 என்றும் முதல்தளத்திற்கு சதுரமீட்டர் ஒன்றுக்கு ரூ.4325 என்றும் மதிப்பு நிர்ணயிக்கப்பட்டுள்ளது என்றும் சாட்சியமளித்துள்ளார். தன்னுடைய குறுக்கு விசாரணையில் சான்றாவணம் எக்ஸ்.1 ஆவணமானது தமிழ்நாட்டில் உள்ள அனைத்து மாவட்டங்களிலும் உள்ள நகராட்சி¸ மாநகராட்சி¸ ஊராட்சி¸ பேரூராட்சியில் உள்ள கட்டிடங்களுக்கும் பொருந்தும் என்றும் மனு கட்டிடம் கோமதிபுரம் பகுதியில் அமைந்துள்ளது என்றும் சாட்சியமளித்துள்ளார்.
12. ம.சா.3.ஆக தெப்பக்குளம் கூடுதல் சார்பதிவாளர் மதிவாணன் என்பவர் விசாரிக்கப்பட்டுள்ளார். அவர் தன்னுடைய விசாரணையில் மனு சொத்தானது மதுரை வடக்கு தாலுகா மேலமடை கிராமத்தில் சர்வே எண்.26ல் உள்ளது என்றும் அந்த சொத்து சம்பந்தப்பட்ட அடிமனை குறித்த மதிப்புகள் தான் சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் வைத்து பராமரிக்கப்பட்டு வருகிறது என்றும் அந்த பதிவேட்டின்படி தாவா சொத்தின் தரம் 5 எனவும் வகை எண். 3 எனவும் ஒரு சதுரஅடி மதிப்பானது ரூ.250/- என குறிப்பிடப்பட்டுள்ளது என்றும் அதற்கான கையேட்டில் சான்றிட்ட நகல் அரசுத்தரப்பு சான்றாவணம் எக்ஸ்.2 எனவும் சாட்சியமளித்துள்ளார்.
13. ம.சா.4ஆக பொறியாளர் மற்றும் மதிப்பீட்டாளர் சு. வன்னியராஜன் விசாரிக்கப்பட்டுள்ளார். அவர் தன்னுடைய விசாரணையில் இந்நீதிமன்ற உத்திரவுபடி நீதிமன்ற ஆணையருடன் மனு கட்டிடத்தை பார்வையிட்டு அதனை அளவீடு செய்து¸ அதன் கட்டுமான மதிப்பு குறித்து அறிக்கை தாக்கல் செய்துள்ளதாகவும்¸ மனு கட்டிடம் தரைதளம்¸ முதல் தளமாக இரண்டு தளங்களை கொண்டது என்றும் மனு கட்டிடத்தின் தன்மை அதில் பயன்படுத்தியுள்ள மரங்கள் இரும்பு தளவாடங்கள் ஆகியவற்றை ஆய்வு செய்து¸ அறிக்கை மற்றும் வரைபடம் சமர்ப்பித்ததாகவும் அந்த அறிக்கை மற்றும் வரைபடம் நீ.ம.சா.அ.2 மற்றும் 3 என்றும் அவற்றில் வருட கட்டிட தேய்மானம் போக மொத்த மதிப்பு ரூ.12¸93¸233.95 என்று மதிப்பு அறிக்கை தாக்கல் செய்துள்ளதாகவும் சாட்சியமளித்துள்ளார்.
14. எதிர்மனுதாரர்தரப்பில் எதிர்மனுதாரர் எ.ம.சா.1 ஆக விசாரிக்கப்பட்டுள்ளார். ஆவர் தன்னுடைய விசாரணையின்போது வழக்கிடை சொத்தில் வாடகைதாரராக 2004ம் ஆண்டில் குடியிருந்து வருவதாகவும் மனுதாரரும் அவருடைய கணவரும் ஆரம்பத்திலிருந்தே இரண்டு மாதங்களுக்கு ஒருமுறை மாத வாடகையை செலுத்தினால் தான் தங்களுக்கு பயன்படுத்த ஏதுவாக இருக்கும் என்று கூறினார் என்றும் அவ்வாறே ஆரம்பத்திலிருந்தே செலுத்தி வந்ததாகவும் தற்போது ரூ.8000/- வாடகையாக செலுத்தி வருவதாகவும் அந்த வாடகை நியாயமானது என்றும் மனு சொத்தானது வண்டியூர் கண்மாய்க்கு தெற்கே சிவகங்கை சாலையிலிருந்து 10 அடி ஆழம் தாழ்ந்து பள்ளமான பகுதியில் அமைந்துள்ளது என்றும் அப்பல்லோ மருத்துவமனையும் நான்கு வழிசாலையும் மனுக்கட்டிடத்திலிருந்து வெகுதூரத்தில் உள்ளது என்றும்¸ மனு கட்டிடத்திற்கு நியாயமான வாடகையாக ரூ.20¸000 நிர்ணயிக்க கோரியுள்ளது உண்மைக்கும் நியாயத்திற்கும் புறம்பானது என்றும் மனுதாரர் தன்னுடைய முதல் விசாரணை வாக்குமூலத்தில் நியாயமான வாடகையாக ரூ.12¸765/- நிர்ணயித்தால் போதும் என கூறியுள்ளார் என்றும் மேற்கண்ட வாடகையே அதிகமான ஒன்று என்றும் மனு கட்டிடத்தின் அடிமனையானது அழகர்கோவில் நிர்வாகத்திற்கு பாத்தியமானது என்றம் அது சம்பந்தப்பட்ட வழக்குகள் மேலூர் உரிமையியல் நீதிமன்றத்திலும் சென்னை உயர்நீதிமன்றம் மதுரை கிளையிலும் வழக்குகள் நிலுவையில் உள்ளது என்றும் மனுதாரர் மனுசொத்தின் உண்மையான உரிமையாளர் அல்ல என்றும் மனு சொத்துக்கு உண்டான வாடகையை மனுதாரரின் கணவர் பெயரில் தான் செலுத்தப்பட்டு வருகிறது என்றும் ஆகவே இவ்வெதிர்மனுதாரர் தற்போது செலுத்தி வரும் வாடகை நியாயமானது என்றும் சாட்சியமளித்துள்ளார்.
15. மனு கட்டிடமானது இம்மனுதாரால் கடந்த ஆகஸ்டு 2004ம் தேதியில் எதிர்மனுதாரருக்கு குடியிருப்பு நோக்கத்திற்காக வாடகைக்கு விடப்பட்டது என்றும் மனு கட்டிடமானது தரைதளம்¸முதல்தளம் ஆகியவற்றை கொண்டது என்றும் மனுகட்டிடத்திற்கு தற்போது மாத வாடகை ரூ.8¸000/- என நிர்ணயிக்கப்பட்டு செலுத்தப்பட்டு வருவதாகவும் மேற்கண்ட வாடகை மிகவும் குறைவானது என்றும் நியாய வாடகையாக மனு படி ரூ.20¸000/-நிர்ணயிக்க வேண்டும் என்றும் பின்னிட்டு இவ்வெதிர்மனுதாரர் முதல்விசாரணை வாக்குமூலத்தில் நியாய வாடகை ரூ.12¸765/- என்று நிர்ணயிக்கப்பட வேண்டும் என்றும் மனுதாரர்தரப்பில் கோரப்பட்டது.
16. எதிர்மனுதாரர்தரப்பில் தாக்கல் செய்யப்பட்ட ஆட்சேபனை உரையில் இவ்வெதிர்மனுதாரர் மனுதாரரிடம் ஆகஸ்ட் 2004ம் தேதியிலிருந்து வாடகைதாரராக இருந்து கொண்டு வந்து தற்போது மனு கட்டிடத்திற்கு எவ்வித பாக்கியும் இன்றி வாடகையை செலுத்திக் கொண்டு வருவதாகவும்¸ தற்போது தான் செலுத்திக்கொண்டுவரும் வாடகை ரூ.8¸000 நியாயமானது என்றும் எனவே மனுதாரரின் மனுவை தள்ளுபடி செய்யவேண்டும் என எதிர்மனுதாரர்தரப்பில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ளது.
17. எதிர்மனுதாரர்தரப்பில் இம்மனுதாரர் மனு கட்டிடத்தின் உண்மையான உரிமையாளர் அல்ல என்றும் மனு கட்டிடத்தின் அடிமனை மனுதாரரின் மகன்கள் பெயரில் கிரையம் ஏற்பட்டது என்றும் மனு கட்டிடத்தின் வாடகை தொகையை மனுதாரரின் கணவர் பெயரில் வங்கி கணக்கில் செலுத்திக்கொண்டு வருகிறார் என்றும் ஆகவே மனுதாரருக்கும் மனு கட்டிடத்திற்கும் எவ்வித சம்பந்தமும் தொடர்ச்சியும் இல்லை என்றும் மனு கட்டிடத்தைப் பொறுத்து வழக்கு தாக்கல் செய்வதற்கு இம்மனுதாரர் எவ்வித உரிமையும் அதிகாரமும் பெறவில்லை என்பதால் இம்மனு தாக்கல் செய்வதற்கு எவ்வித உரிமையும் இல்லை என்று எதிர்மனுதாரர் தரப்பில் வாதிடப்பட்டது.
18. மனுதாரர் தரப்பில் இம்மனுதாரர் இம்மனு சொத்தில் கட்டிடத்தை கட்டி ஆகஸ்ட் 2004ம் தேதி முதல் இம்மனுதாரருக்கு வாடகைக்கு விட்டார் என்றும் இவ்வெதிர்மனுதாரரும் வாடகையை மனுதாரரின் கணவர் பெயருக்கு செலுத்திவந்தார் என்றும்¸ இம்மனுதாரரின் கணவர் இறந்த பின்னிட்டு தற்போது மனுதாரர் பெயருக்கு வாடகை செலுத்தப்பட்டு வருகிறது என்றும் ஆகவே இம்மனுதாரர் தமிழ்நாடு கட்டிடங்கள் (குத்தகை மற்றும் வாடகை கட்டுப்பாடு) சட்டம் பிரிவு 2(6)ன் படி சட்டப்படியான கட்டிட உரிமையாளர் என்றும்¸ வாதிடப்பட்டது.
19. மனுதாரர் தன்னுடைய குறுக்கு விசாரணையில் கட்டிடம் அமைந்துள்ள அடிமனையை தன்னுடைய மகன் சதீஷ்குமார்¸சஞ்சய்குமார் ஆகிய பெயரில் கிரையம் பெற்றதாக அந்த காலிமனையிடத்தில் 1994ல் வீடு கட்டி 1995ல் குடிவந்ததாகவும் மனு கட்டிடமானது மனுதாரர் பெயரில் உள்ளது என்றும் மனு கட்டிடத்தை பொறுத்து வீட்டுவரி ரசீதுகள் மின்கட்டண ரசீதுகள் ஆகியவை மனுதாரர் பெயரில் ஏற்பட்டுள்ளது என்றும் மனு கட்டிடம் அழகர் கோவில் நிர்வாகத்திற்கு பாத்தியப்பட்டது என அரசு ஆணை எதுவும் ஏற்படவில்லை என்றும் இந்த எதிர்மனுதாரர் 2004ல் வாடகைதாரராக குடியிருக்கும் நோக்கத்திற்காக மனுசொத்துக்கு வந்தார் என்றும் மனு சொத்து அமைந்துள்ள கோமதிபுரம் என்பது மதுரை நகர்பகுதியின் கிழக்குபுற தொடக்கம் என்றால் சரிதான் என்றும் மனு சொத்தினை சுற்றி அப்பல்லோ மருத்துவமனை போன்ற பிரபல நிறுவனங்கள் உள்ளதால் மனு சொத்து மையத்தில் உள்ளது என்றும் மனு சொத்தில் மின் மோட்டார்¸ பம்ப் செட்டும் தண்ணீர் மேல்நிலை தொட்டியும் உட்புறமாக அமைக்கப்பட்டட மின்இணைப்புகளும் பொருத்தப்பட்டுள்ளது என்றும் தன் கணவர் உயிருடன் இருந்த வரை அவர் பெயரில் உள்ள வங்கி கணக்கில் வாடகை செலுத்தப்பட்டது என்றும் கடந்த ஏப்ரல் 2014ம் தேதியில் தன்னுடைய கணவர் இறந்த பிறகு இம்மனுதாரர் பெயரில் உள்ள வங்கி கணக்கில் வாடகை செலுத்தப்பட்டு வருகிறது என்றும் பொறியாளர் தரைதளம் மற்றும் முதல்தளம் ஆகியவற்றை அளந்து அறிக்கை தாக்கல் செய்துள்ளார் என்றும் மனு கட்டிடத்தின் வீட்டு வரி ரசீது தன் வசம் தான் உள்ளது என்றும் தன்னுடைய பெரிய மகன் அமெரிக்காவிலும் சின்ன மகன் சென்னையிலும் உள்ளதால் மனு கட்டிடத்தின் வாடகையை கொண்டு தான் ஜீவனம் நடத்த வேண்டும் என சாட்சியமளித்துள்ளார்.
20. எ.ம.சா.1. தன்னுடைய குறுக்கு விசாரணையில் மனு கட்டிடத்திற்குண்டான வாடகையை இம்மனுதாரர் நேரடியாக தன்னிடம் பெற்றுக்கொண்டுள்ளார் என்றும் மனுதாரரிடமிருந்து தான் தாவா கட்டிடத்தை வாடகைக்கு பெற்று கொண்டேன் என்றும் சாட்சியமளித்துள்ளார். எ.ம.சா.1 சாட்சியத்தின்படி மனு கட்டிடத்தை மனுதாரரிடமிருந்து வாடகைக்கு பெற்றுக்கொண்டதாகவும் ம.சா.1. குறுக்கு விசாரணையின்படி இவ்வெதிர்மனுதாரர் தற்போது மனுதாரர் வசம் தான் மனுகட்டிடத்திற்கு உண்டான மாத வாடகையை செலுத்திக்கொண்டு வருவதாகவும் ஒப்புக்கொள்ளப்பட்டது. இவ்வெதிர்மனுதாரர் தாக்கல்செய்துள்ள அசல் ஆட்சேபனை உரையிலும் மனுதாரர் தாவா கட்டிடத்தின் உரிமையாளர் என்றும் அவரிடம் கடந்த ஆகஸ்ட் 2004ம் தேதியில் வாடகைதாராக இருக்க ஒப்புக்கொண்டு வாடகை ஒப்பந்தம் ஏற்பட்டபோது வாடகையை எவ்வித பாக்கியும் இன்றி செலுத்திக்கொண்டு வருவதாக கூறியுள்ளார். ஆனால் இவ்வெதிர்மனுதாரர் தன்னுடைய முதல் விசாரணை வாக்குமூலத்தில் மனுகட்டிடம் அமைந்துள்ள அடிமனை அழகர்கோவில் நிர்வாகத்திற்கு பாத்தியப்பட்டது எனவும் ஆகவே மனுதாரருக்கு கட்டிடத்தில் அடிமனையில் எவ்வித பாத்யமும் இல்லை என்று மனுதாரரின் உரிமையை மறுத்துள்ளார்.இவ்வெதிர்மனுதாரர் தான் தாக்கல் செய்துள்ள அசல் ஆட்சேபனை உரையில் மேற்கண்ட மனுதாரரின் உரிமை மறுப்பு பற்றிய சங்கதிகளை குறிப்பிடாமல் முதல்விசாரணையில் கூறுவது சட்டப்படி ஏற்றுக்கொள்ளக்கூடியது அல்ல என்றே இந்நீதிமன்றம் தீர்மானிக்கிறது.
21. ஆகவே தமிழ்நாடு கட்டிடங்கள் (குத்தகை மற்றும் வாடகை கட்டுப்பாடு) சட்டம் பிரிவு 2(6)ன்படி கட்டிட உரிமையாளர் என்பவர் தனக்காகவோ அல்லது மற்றவர்களின் சார்பாகவோ அல்லது தனக்காகவோ அல்லது பிறர்சார்பாகவோ அல்லது ஒரு முகவராகவோ நிர்வாகியாகவோ காப்பாளராகவோ இருந்த ஒரு கட்டிடம் வாடகைக்கு விடப்பட்டால் வாடகை பெறுகிற அல்லது பெறுவதற்கு உரிமையுடைய எவரையும் கட்டிட உரிமையாளர் என்று சொல் அடக்கும் என குறிப்பிடப்பட்டுள்ளது.
முன்தீர்ப்புரை
1984 TNLJ 61 என்ற வழக்கின்படி¸ ஒரு கட்டிடத்தை பொறுத்து வாடகை வாங்கிக்கொண்டிருக்கும் அல்லது வாடகை வாங்கும் உரிமைபடைத்த கட்டிட உரிமையாளர் அல்லது தன் சார்பிலோ அல்லது பிறர்சார்பிலோ ஒரு கட்டிடத்தை வாடகை வாங்க உரிமையுடையவர் கட்டிட உரிமையாளர் என தீர்மானிக்கப்பட்டது. நம் முன்னே உள்ள இவ்வழக்கில் இவ்வெதிர்மனுதாரர் தான் தாக்கல் செய்த அசல் ஆட்சேபனை உரையில் இம்மனுதாரரிடம் தான் ஆகஸ்ட் 2004ம் தேதியிலிருந்து வாடகைதாரர் என ஒப்புக்கொண்டு ஒப்பந்தம் ஏற்படுத்திக்கொண்டு வாடகையை செலுத்திக்கொண்டு வந்ததாகவும் ம.சா.1.இவ்வெதிர்மனுதார்தரப்பு குறுக்கு விசாரணையின் போது மனுதாரரின் கணவர் இறந்த பிறகு இம்மனுதாரர் பெயருக்கு உள்ள வங்கி கணக்கில் இவ்வெதிர்மனுதாரர் வாடகைசெலுத்திக் கொண்டு வந்ததாகவும் சாட்சியமளித்துள்ளார். இவ்வெதிர்மனுதாரர் எ.ம.சா.1. தன்னுடைய குறுக்கு விசாரணையில் இம்மனுதாரரிடம் வாடகை பணத்தை நேரடியாக கொடுத்து வந்ததாகவும் மனுதாரரிடமிருந்து தான் தாவா கட்டிடத்தை வாடகைக்கு பெற்றுக்கொண்டதாகவும் சாட்சியமளித்துள்ளார். ஆகவே இம்மனுதாரர் மனு கட்டிடத்தை எதிர்மனுதாரருக்கு வாடகைக்கு விட்டும் வாடகையை மனுதாரர் பெயரில் செலுத்தப்பட்டு வருகிறது என்பதும் இருதரப்பு சாட்சியங்கள் மூலம் தெளிவுப்படுத்தப்பட்டுள்ளது. ஆகவே மனுதாரர் மனு கட்டிடத்தை பொறுத்து சட்டப்படி கட்டிட உரிமையாளர் என்றே இந்நீதிமன்றம் தீர்மானிக்கிறது.
22. மனுகட்டிடத்தின் நியாயமான வாடகையை நிர்ணயிப்பதற்கு ஏதுவாக இந்நீதிமன்றத்தில் இ.ம.எண்.35/12ல் ஏற்பட்ட உத்திரவின்பேரில் வழக்கறிஞர் பு. தங்கராஜ் என்பவர் நீதிமன்ற ஆணையராக நியமனம் செய்யப்பட்டுள்ளார். அவர் தாக்கல் செய்த நீதிமன்ற ஆணையர் அறிக்கை நீ.ம.சா.ஆ.1. ஆகவும் அவருக்கு உதவியாக மனு சொத்தை பார்வiயிட்ட பொறியாளர் தாக்கல் செய்த அறிக்கை நீ.ம.சா.ஆ.2 ஆகவும்¸ அவர் தாகக்ல் செய்த வரைபடம் நீ.ம.சா.ஆ.3.ஆகவும் குறியீடு செய்யப்பட்டுள்ளது.நீதிமன்ற ஆணையர் தன்னுடைய அறிக்கையில் கடந்த 19.08.2013ம் தேதியில் இருதரப்பு வழக்கறிஞருக்கும் முறையாக அறிவிப்பு கொடுத்துவிட்டு இருதரப்பு வழக்கறிஞர் முன்னிலையில் பொறியாளர் உதவியுடன் தாவா சொத்தினை பார்வையிட்டதாகவும் தாவா சொத்து கிழக்கு பார்த்த வாசல் உடையது என்றும் தாவா சொத்தானது தரைதளம் முதல்தளம்2வது தளம் மற்றும் புறவெளிபகுதி ஆகிய நான்கு பகுதிகளை கொண்டது என்றும் இதில் எதிர்மனுதாரருக்கு முதல்தளம் மற்றும் தரைதளம் மற்றும் பின்பக்க பகுதி வாடகைக்கு விடப்பட்டது என்றும் 2வது மாடி புறவெளி பகுதியில் சிறிய அறை உள்ளது என்றும் அந்த அறையில் இம்மனுதாரர் தன்னுடைய மரச்சாமான்களையும் தட்டுமுட்டு சாமான்களையும் போட்டு வைத்துள்ளார் என்றும் மேற்கண்ட சிறிய அறையானது மனுதாரரின் கைவசம் உள்ளது என்றும் முதல்தளம் தரைதளம் ஆகியவை எதிர்மனுதாரரின் உரிமையில் உள்ளது என்றும் முதல்தளத்திலும் தரைதளத்தில் இரும்பு கிரில் அமைக்கப்பட்டு ஜன்னல் உள்ளது என்றும் குளிர்சாதனப்பெட்டி பொருத்தப்பட்டுள்ள படுக்கை அறையும் நவீனமுறையில் அமைக்கப்பட்ட குளியலறையும் மற்றும் கழிப்பறையும் உள்ளது என்றும் இருதளத்திலும் பால்கனியும் உள்ளது என்றும்¸ இருதளத்திலும் உள்ள சுவரில் செராமிக் டைல்ஸ் பதிக்கப்பட்டுள்ளது என்றும் மனு சொத்தை சுற்றிலும் கம்பி வேலியுடன் கூடிய சுற்று சுவர் உள்ளது என்றும் கம்ப்ரசருடன் கூடிய ஆழ்துளை கிணறும் உள்ளது என்றும் வீட்டின் பின்புறம் துணிதுவைக்க அறையும் வேலையாட்கள் ஓய்வு எடுக்க அறையும் அதற்கு மேல்பகுதியில் தண்ணீர் தொட்டியும் அதற்கு கீழ்பகுதியில் மற்றொரு தண்ணீர் தொட்டியும் உள்ளது என்றும் மேலும் மின்சார இணைப்பு வசதி மறைக்கப்பட்ட வயரிங்முறையில் செய்யப்பட்டுள்ளது என்றும் இரண்டு மின்மோட்டர் மூலம் அனைத்து அறைகளுக்கும் தண்ணீர் வரும் வசதியும் பாத்ரூம்¸ டாய்லட் வசதியும் பாதாள சாக்கடை இணைப்பு வசதி செய்யப்பட்டுள்ளது என்றும் தன்னுடைய அறிக்கையில் குறிப்பிட்டுள்ளார்.
23. ஆகவே நீதிமன்ற ஆணையர் அறிக்கை படி தாவா மனு கட்டிடத்தில் மறைக்கப்பட்ட மின்இணைப்புகளும் தண்ணீர் தொட்டிகளும்¸ குளியலறை¸ கழிப்பறை வசதிகளும் மோட்டார் மூலம் தண்ணீர் வசதிகளும் மற்றும் பாதாள சாக்கடை இணைப்புகளும் உள்ளது என்பதும் மனு சொத்தினை சுற்றி சுற்று சுவர் அமைக்கப்பட்டு வாசலில் இரும்பு கேட் பொருத்தப்பட்டுள்ளது என்றும் குடிநீர் வசதிக்காக கம்பரசருடன் கூடிய ஆழ்துளை கிணறு உள்ளது என்றும் தெளிவுப்படுத்தப்பட்டுள்ளது.
24. நீதிமன்ற ஆணையருடன் மனு கட்டிடத்தை பார்வையிட்ட பொறியாளர் வன்னியராஜன் என்பவர் தாவா சொத்தினை பார்வையிட்டு அறிக்கை தாக்கல் செய்துள்ளார். நீ.ம.சா.3.வரைபடத்தின்படி தரைதளத்தின் மொத்த விஸ்தீரணம் 1256 சதுர அடி என்றும் பொதுபணித்துறையால் அங்கீகரிக்கப்பட்ட கட்டுமான மதிப்பின்படி 1 சதுரமீட்டருக்கு ரூ.4780/- என்றும் தரை தளம் 126.18 சதுரமீட்டர் விஸ்தீரணம் உடையது என்றும் அதன்படி தரை தளத்தின் கட்டுமான மதிப்பானது ரூ.6¸03¸140.40 என்றும் முதல்தளத்தை பொறுத்தமட்டில் தமிழ்நாடு பொதுப்பணித்துறை கட்டிட மதிப்புபடி ஒரு சதுர மீட்டருக்கு கட்டுமான மதிப்பு ரூ.4325/- என்றும் முதல் தளமானது 118.86 சதுர மீட்டர் அளவுடையது என்றும் அதன்படி முதல்தளத்தின்
மொத்த கட்டுமான மதிப்பு ரூ.5¸14¸069.50 என்றும் தரைதளம் மற்றும் முதல்தளம் ஆகியவற்றின் மொத்த மதிப்பு ரூ.11¸17¸209.12 என்றும் மனு கட்டிடத்தின் செய்யபட்டுள்ள மின்இணைப்புகள் குடிநீர் இணைப்பு மற்றும் கழிவுநீர் போகும் வசதிகள் ஆகியவற்றிற்காக பொதுபணித்துறை நிர்ணயித்துள்ள கணக்கின்படி மொத்த கட்டுமான மதிப்பில் 7.5% என்றும் அதன்படி ரூ.2¸51¸372.25 என்றும் தரை மற்றும் முதல் தளத்தில் செராமிக் டைல்ஸ் பொருத்தப்பட்டு அதற்கு ஏற்பட்ட செலவு சதுர அடி ஒன்றுக்கு ரூ.4780/- என்ற வகையில் ரூ.1¸15¸294.20 என்றும் மனு கட்டிடத்தில் பொருத்தப்பட்டுள்ள இரும்பு ஜன்னல்¸ கதவுகளின் மொத்த மதிப்பு ரூ.25¸000/- என்றும் சுற்று சுவரின் மதிப்பு ரு.13¸680/- என்றும் போர்வெல் உடன்இணைந்த மோட்டாரின் மதிப்பு ரூ.30¸000 என்றும் மனு கட்டிடத்தில் போடப்பட்டுள்ள தண்ணீர் தொட்டியின் மதிப்பு ரூ.15¸000 என்றும் மேற்கண்ட வசதிகளை சேர்த்து கட்டிடத்தின் மொத்த மதிப்பு ரூ.15¸67¸556.35 என்றும் மனு கட்டிடத்தின் வயதானது தற்போது 18 வயது என்றும் அதன்படி வருடம் ஒன்றுக்கு 1 % தேய்மானம் கழிவாக ரூ.2¸74¸322.40 போக நிர்ணயம் செய்யப்பட்ட மனு கட்டிடத்தின் மதிப்பானது ரூ.12¸93¸233.9 என்று மனு கட்டிடத்தின் கட்டுமான மதிப்பாக குறிப்பிட்டு சான்று வழங்கப்பட்டுள்ளது.
2014 (3) LW 798 கௌதா எதிராக சந்திரபுஷ்பம் என்ற வழக்கில்¸தமிழ்நாடு கட்டிடங்கள் (குத்தகை மற்றும் வாடகைக் கட்டுப்பாட்டு சட்டம் பிரிவு 4ன் படியான நியாய வாடகை நிர்ணயம் செய்வது தொடர்பான தீர்ப்பின்படி வழிகாட்டுதலின்படி நிர்ணயிக்கப்பட வேண்டியது.
(1) மனு கட்டிடத்தின் கட்டுமான விலை மதிப்பை பொறுத்தவரை பொதுப்பணித் துறையினரால் நிர்ணயிக்கப்படும் மதிப்பை பின்பற்றவேண்டும் எனவும், (2) ஆண்டாண்டு ஏற்படும் கழிவுகளை வருடத்திற்கு 1% என மொத்த மதிப்பில் கழிவு செய்யவேண்டும் எனவும்¸ (3) அத்துடன் கட்டிட உபயோகத்திற்காக ஏற்படுத்தப்பட்டுள்ள வசதிகளில் உரிய விகிதத்தில் குடியிருப்புக்காக எனில் 15% அல்லது வணிகத்திற்காக 25% மிகாமல் சேர்த்துக்கொள்ள வேண்டும் எனவும், (4) மனு கட்டிடத்துடன் இணைந்துள்ள காலி மனையின் பரப்பவை பொறுத்து கட்டிடத்தில் கட்டிடத்தின் நிலப்பரப்பில் 50% ஐயும் சேர்த்து அதற்குரிய சந்தை மதிப்பiயும் உடன் பெருக்கப்பட்டு மனு கட்டிடத்தின் அடிமனை மதிப்பை காணவேண்டும் எனவும் மனு கட்டிடத்தின் மதிப்பையும் அடிமனையின் மதிப்பையும் கூட்டி அதில் வரும் மதிப்பில் குடியிருப்பு கட்டிடமாக இருந்தால் 9% என்றும் வணிக நோக்கத்திற்கு இருந்தால் 12% என்றும் நியாய வாடகையாக நிர்ணயிக்க வேண்டும் எனவும் தீர்மானிக்கப்பட்டது.மேற்கண்ட முன்தீர்ப்புரையை கருத்தில் கொண்டு நம் முன்னே உள்ள இவ்வழக்கில் மனு கட்டிடத்திற்கு வாடகை நிர்ணயம் செய்வது சட்டப்படியும் நியாயப்படியும் சரி என்றே இந்நீதிமன்றம் கருதுகிறது.
25. அதன்படி மனு கட்டிடத்தின் கட்டுமான மதிப்பை பொறுத்தமட்டில் மனு கட்டிடமானது தரைதளம் மற்றும் முதல்தளம் ஆகிய இரண்டு தளங்களை கொண்டது. இருதரப்பிலும் ஒப்புக்கொள்ளப்பட்டது. தரைதளமானது 1357.6 சதுர அடி அதாவது 126.18 சதுரமீட்டர் கொண்டது என பொறியாளர் அறிக்கையில் உள்ளது. பொறியாளர் மூலம் தாக்கல் செய்யப்பட்ட வரைபடத்தின்படி தரைதளத்தின் விஸ்தீரணம் 1357.6 சதுர அடி என நிர்ணயிக்கப்பட்டது என தெரியவருகிறது. அதாவது தரைதளத்தின் மொத்த விஸ்தீரணம் 126.18 சதுர மீட்டர் ஆகும். மனுதாரர்தரப்பில் ம.சா.2ஆக விசாரணை செய்யப்பட்ட பொதுபணிதுறை ஆய்வாளர் மூலம் குறியீடு செய்யப்பட்டு அரசுத்தரப்பு சான்றாவணம் எக்ஸ்.1 ன் படி மனு கட்டிடம் நிலம் A1 வகுப்பை சேர்ந்தது என்றும் ஒருசதுர மீட்டர் மதிப்பு தரைதளத்திற்கு ரூ.4780 எனவும் குறிப்பிட்டு சாட்சியமளிக்கப்பட்டுள்ளது. மேற்கண்ட ம.சா.2ன் சாட்சியத்தையும் தரைதளத்தின் மதிப்பையும் தகர்க்கும் வகையில் எதிர்மனுதாரர்தரப்பில் எவ்வித சாட்சியமும் முன்னிடப்படவில்லை. ஆகவே பொறியாளர் அறிக்கையில் குறிப்பிட்டபடி தரைதளத்தின் ஒரு சதுர மீட்டருக்கு கட்டுமான செலவு ரூ.4780 என தீர்மானிக்ககப்பட்டது. அந்த வகையில் தரைதளத்திற்கு ஆன மொத்த கட்டுமான செலவு ரூ.6¸30¸140.40 என தீர்மானிக்கப்பட்டது. முதல் தளத்தின் மொத்த பரப்பளவானது நீ.ம.சா.ஆ.2¸3ன் படி 1278.92 சதுரஅடி ஆகும். ஆதாவது 118.86 சதுர மீட்டர் ஆகும். ம.சா.2. சாட்சியத்தின்படி குறியீடு செய்யப்பட்ட எக்ஸ்.1 ஆவணப்படி முதல்தளத்தின் ஒருசதுர மீட்டருக்கு கட்டுமான செலவானது ரூ.4325 என குறிப்பிடப்பட்டுள்ளது.மேற்கண்ட தரைதளத்தின் விஸ்தீரணப்படி அதன் செலவிடப்பட்ட மதிப்பை தகர்க்கும் வகையில் எதிர்மனுதாரர்தரப்பில் எவ்வித சாட்சியமும் ஆவணமும் முன்னிடப்படவில்லை.
ஆகவே தரைதளத்தின் ஒரு சதுர மீட்டரின் கட்டுமான செலவு தொகை ரூ.4325 என்றே இந்நீதிமன்றம் தீர்மானிக்கிறது. அந்த வகையில் தரைதளத்தின் மொத்த கட்டுமான செலவு ரூ.5¸17¸069.50 என இந்நீதிமன்றம் தீர்மானிக்கிறது. தரைதளம் மற்றும் முதல்தளம் கட்டுமானசெலவு மதிப்பு ரூ.11¸17¸209.90 என்று இந்நீதிமன்றம் தீர்மானிக்கிறது.
26. மனு கட்டிடத்தில் வசதிகளுக்காக உள்ள சாதனம் மொசைக் தரை¸ சுற்று சுவர்கள் உயரே கட்டப்பட்டுள்ள தண்ணீர் தொட்டி நீர் வழங்குவதற்கு மின்சார பம்ப் மற்றும் கம்ப்ரஷர் மோட்டார் ஆகிய வசதிகள் மற்றும் உட்புறமாக மறைத்து கொடுக்கப்பட்ட மின் இணைப்புகள் கழிவு நீர் வெளியேற்றுவதற்கான ஏற்பாடுகள் ஆகியவைகள் தமிழ்நாடு கட்டிடங்கள் (குத்தகை மற்றும் வாடகை கட்டுப்பாடு) சட்டம் பிரிவு 4ன் படி அட்டவணை 1ல் குறிப்பிட்ட வசதிகளுக்கு என செய்யப்பட்ட செலவினை பொறுத்தவரையில் அந்த கட்டிடம் கட்டப்பட்டுள்ள மனைக்கான செலவு அல்லது கட்டுமான செலவு ஆகியவற்றில் குடியிருப்பு கட்டிடமானால் 15% யும் குடியிருப்பு அல்லாத கட்டிடமானால் 25% யும் மிஞ்சக்கூடாது என குறிப்பிடப்பட்டுள்ளது.
27. தமிழ்நாடு கட்டிடங்கள் (குத்தகை மற்றும் வாடகை) கட்டுப்பாடு சட்டம் அட்டவணை 1ன் படியான குளிர்சாதனம்¸ மொசைக் தரை¸ சுற்று சுவர்கள் உயரே கட்டப்பட்டுள்ள தண்ணீர் டேங்க் நீர் வழங்குவதற்கான பம்ப் மற்றும் மோட்டார் ஆகியவை மனு கட்டிடத்தில் இடம்பெற்றுள்ளது. ஆகவே தமிழ்நாடு கட்டிடங்கள்(குத்தகை மற்றும் வாடகைகட்டுப்பாடு) சட்டம் பிரிவு 4(4)ன் வரைமுறையின்படி, தாவா மனு கட்டிடத்திற்கு உள்ள மேற்கண்ட வசதிகளுக்காக மனு கட்டிடத்தில் மொத்த கட்டுமான செலவில்7.5% ஐ வசதிகளுக்காக ஒதுக்குவது சட்டப்படியும்
நியாயப்படியும் சரியென்றே இந்நீதிமன்றம் தீர்மானிக்கிறது. ஆகவே கட்டுமான மொத்த மதிப்பான ரூ.11¸17¸209.90ல் 7.5% ஆனது ரூ.2¸51¸372.25 ஆகும். இத்துடன் மனு கட்டிடத்தில் கட்டப்பட்டுள்ள செராமிக் டைல்ஸ் மதிப்பு ரூ.1¸15¸294.70 எனவும் மனு கட்டிடத்தில் உள்ள இரும்பு கேட்டுகள்¸ கிரில் ¸ காம்பவுண்ட் சுற்று சுவர் மதிப்பு ரூ.13¸690 என்றும் கம்பரசர் மோட்டார் ரூ.30¸000 என்றும் குடிநீர் தொட்டி செலவு ரு.15¸000/- என்றும் எடுத்துக்கொள்ள வேண்டியது சட்டப்படியும்¸ நியாயப்படியும் சரியென்றே இந்நீதிமன்றம் தீர்மானிக்கிறது. ஆகவே மனு கட்டிடத்தின் மொத்த கட்டுமான மதிப்பு ரூ.15¸67¸556.35 ஆகும். எதிர்மனுதாரர்தரப்பில் மேற்கண்ட வசதிகள் குறித்தும் மனு கட்டிடத்தில் உள்ள வசதிகள் குறித்து பொறியாளர் அறிக்கையில் தெரிவிக்கப்பட்டுள்ள தொகைகள் குறித்தும் ஆட்சேபனை தெரிவிக்கப்பட்டது. ஆனால் அதற்கு மாறாக அத்தகைய வசதிகள் எதுவும் இல்லை என்றோ அல்லது பொறியாளரால் நிர்ணயிக்கப்பட்டுள்ள மதிப்பு அதிகபடியானது என்றோ எதிர்மனுதாரர் தரப்பில் எவ்வித வாய்மொழி ஆவண சாட்சியமும் முன்னிடப்படவில்லை. ஆகவே பொறியாளர் கொடுத்துள்ள மனுக்கட்டிடத்தின் மொத்த கட்டுமான மதிப்பு ரூ.15¸67¸556.35 என்பது சரியென்றே இந்நீதிமன்றம் கருதுகிறது.
28. மனு கட்டிடத்தின் வயதை பொறுத்தவரையில் நீ.ம.சா.ஆ.2¸ 3 மூலம் கட்டிடத்தின் வயது 18 என குறிப்பிடப்பட்டுள்ளது.மேற்கண்ட வயது குறைவானது என்றோ அல்லது மனு கட்டிடம் மிகவும் பழுதடைந்த நிலையில் உள்ளது என்றோ எதிர்மனுதாரர்தரப்பில் சாட்சியம் முன்னிடப்படவில்லை.
ஆகவே மனு கட்டிடத்தின் வயது 18 என நிலை நிறுத்தப்படுகிறது.பொதுப்பணித்துறை கணக்கீட்டின்படி வருடம் ஒன்றுக்கு 1% கழிவு என எடுத்துக்கொண்டால் மனு கட்டிடத்தின் மொத்த மதிப்பில் 1% கழிவானது ரூ.2¸74¸322.40 ஆகும். மனு கட்டிடத்தின் மொத்த கட்டுமான மதிப்பானது ரூ.15¸67¸556.35ல் கழிவு ரு.2¸74¸322.40 போக மனு கட்டிடத்தின் இறுதி கட்டுமான மதிப்பு ரூ.12¸93¸233.95 என்றே இந்நீதிமன்றம் தீர்மானிக்கிறது.
29. கட்டிட அடிமனை மதிப்பை பொறுத்தமட்டில் இம்மனுதாரரால் ம.சா.3ஆக தெப்பக்குளம் கூடுதல் சார்பதிவாளர் திரு.மதிவாணன் விசாரிக்கப்பட்டள்ளார். ஆவர் தன்னுடைய விசாரணையின் மூலம் மனு கட்டிடமானது மேலமடை பகுதியில் சர்வே எண்.26ல் அமைந்துள்ளது என்றும் அந்த பகுதியில் உள்ள அடிமனைகளுக்கு அரசாங்கத்தால் நிர்ணயிக்கப்பட்ட கையேடு மதிப்பானது சதுர அடி ஒன்றுக்கு ரூ.250/- என்று சாட்சியமளித்து மேற்படி கையேடு எக்ஸ்.2ஆக குறியீடு செய்யப்பட்டது. மேற்கண்ட ஆவண படி மனு கட்டிடம் மேலமடை கிராமம் சர்வே எண்.26ல் உள்ள குடியிருப்பு பகுதியில் சதுரஅடி ரூ.250 என கையேடு மூலம் தெரியவருகிறது.இம்மனுதாரர் தன்னுடைய முதல்விசாரணை வாக்குமூலத்தில் மனு சொத்தின் சந்தை மதிப்பானது சதுரஅடி ரூ.88 என்றும் மேற்படி ரூ.88/- என்ற அளவிற்கு நிர்ணயித்தாலே போதுமானது என்றும் மனு கட்டிடத்தின் மொத்த விஸ்தீரணம் ரூ.2123.94 சதுரஅடி எனவும் சாட்சியமளித்துள்ளார்.
எதிர்மனுதாரர்தரப்பில் முன்னிடப்பட்ட முன்தீர்ப்புரை¸ 2006(2) MLJ 295 என்ற வழக்கில்¸ தமிழ்நாடு கட்டிடங்கள் (குத்தகை மற்றும் வாடகை கட்டுப்பாடு)சட்டம் பிரிவு 4ன் படியான நியானமா வாடகை நிர்ணயிக்கும் கணக்குகளில் கட்டிடத்தின் அடிமனை சந்தை மதிப்பு என்பது அரசாங்கத்தால் நிர்ணயிக்கப்பட்ட கையேட்டில் கண்ட தொகையை சந்தை மதிப்பாக எடுத்துக் கொள்ளக் கூடாது என்றும் அடிமனையின் சந்தை மதிப்பினை அறிவதற்கு வருவாய்துறையால் முத்திரை கட்டணம் வசூலிப்பதற்காக கையாளும் கையேட்டினை கொண்டு நீதிமன்றம் மனு கட்டிடத்தின் அடிமனை சந்தை மதிப்பை நிர்ணயிப்பது சட்டத்திற்கு எதிரானது என்றும் தீர்மானிக்கப்பட்டது.எனவே மேலே சொன்ன முன்தீர்ப்பரைபடி மனுதாரர்தரப்பில் ம.சா.3ஆக சார்பதிவாளர் விசாரிக்கப்பட்டு சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் பராமரிக்கப்படும் அரசாங்கத்தால் ஏற்படுத்தப்பட்டு கிரையம் செய்த நிலங்களுக்கு முத்திரைதாள் தீர்வை விதிப்பதற்கு ஏதுவாக நிர்ணயிக்கப்பட்ட கையேடு மதிப்பானது எக்ஸ்.2 ஐ நீதிமன்றத்தில் தாக்கல்செய்துள்ளார். ஆகவே மேற்கண்ட வருவாய்துறையினால் ஏற்படுத்தப்பட்ட கையேட்டின்படி மனு கட்டிடத்தின் சந்தை மதிப்பினை நிர்ணயிப்பது சட்டப்படியும் நியாயப்படியும் சரியானது அல்ல என்றே இந்நீதிமன்றம் தீர்மானிக்கிறது.
30. மேலும் இம்மனுதாரர் தன்னுடைய முதல்விசாரணை வாக்குமூலத்தில் மனு சொத்தினை ஒரு சதுரஅடி மதிப்பு ரூ.88 என குறிப்பிட்டுள்ளார். மேற்கண்ட மனுதாரர் இவ்வெதிர்மனுதாரர்தரப்பு குறுக்கு விசாரணையின்போது கட்டிட அடிமனை சதுரஅடிக்கு ரூ.88 குறித்து எவ்வித ஆட்சேபனை கேள்வியும் எழுப்பப்படவில்லை. மேலும் எதிர்மனுதாரர்தரப்பில் சதுரஅடி ரூ.88/-க்கு குறைவான சந்தை மதிப்பு பெறும் என எவ்வித சாட்சியமும் சான்றாவணமும் முன்னிடப்படவில்லைவ. ஆகவே மனுதாரர் தரப்பில் விசாரணையின்போது கூறியபடி மனு கட்டிடத்திற்கு ஒரு சதுரஅடியின் மதிப்பான ரூ.88 என்பதை சந்தை மதிப்பாக ஏற்றுக்கொள்ள வேண்டியது சட்டப்படியும் நியாயப்படியும் சரியென்றே இந்நீதிமன்றம் தீர்மானிக்கிறது. அந்த வகையில் மனு கட்டிடத்தின் மொத்த விஸ்தீரணமானது 2123.94 X 88 = 1¸86¸906.72 ஆகும். ஆகவே தமிழ்நாடு கட்டிடங்கள் (குத்தகை மற்றும் வாடகை) கட்டுப்பாடு சட்டம் 4(4)ன்படியான வாடகையை நிர்ணயிக்க கோரி விண்ணப்பம் செய்தநாளில் கட்டிடம் கட்டப்பட்டுள்ள அடிமனையின் மதிப்பானது¸ ரூ.1¸86¸906.72 என தீர்மானிக்கப்படுகிறது. மனு கட்டிடத்தில் கட்டுமான செலவு மற்றும் வசதிகளுக்கு என செய்யப்பட்ட செலவு ஆகியவை கழிவு போக ரூ.12¸93¸233.95 என நிர்ணயிக்கப்பட்டுள்ளது. ஆக மொத்தம் கட்டிடத்தின் மதிப்பு ரூ.14¸80¸140/- ஆகும்.
31. தமிழ்நாடு கட்டிடங்கள் (குத்தகை மற்றும் வாடகை கட்டுப்பாடு)சட்டம் 4(2)ன்படி நியாயமான வாடகை நிர்ணயிக்க கோரும் மனுவில் குடியிருப்புக்கான கட்டிடத்தைபொறுத்தவரை கட்டிடத்தின் மொத்த செலவில் ஆண்டாண்டு கழிவு இல்லாத மொத்தத்தில் 9% நியாய வாடகையாகும் என குறிப்பிடப்பட்டுள்ளது. அந்த வாடகையில் இம்மனு கட்டிடத்தில் ஆண்டாண்டு கழிவு இல்லாத மொத்த செலவு ரூ.14¸80¸140/-ல் மனு கட்டிடம் குடியிருப்பு நோக்கத்திற்காக வாடகைக்கு விடப்பட்டுள்ளதால் மேற்கண்ட தொகையில் 9% வருட வாடகையாக எடுத்துக்கொள்ளலாம். அந்த வகையில் வருட வாடகை ரூ.1¸33¸212.6 ஆகும். மாத வாடகை ரூ.11¸101.56 ஆகும்.ஆகவே மனுகட்டிடத்திற்கு நியாயமான மாத வாடகை ரூ.11¸100/-என இந்நீதிமன்றத்தால் நிர்ணயிக்கப்படுகிறது.
32. இறுதியாக மனுதாரரின் மனு அனுமதிக்கப்படுகிறது. மனு கட்டிடத்தை குறித்த நியாயமான மாத வாடகை ரூ.11¸100/- என நிர்ணயம் செய்யப்படுகிறது. மேற்படி நியாயமான மாத வாடகையானது மனுதாரரால் மனுதாக்கல் செய்த நாளில் இருந்து அமலுக்கு வருகிறது. செலவு தொகை இல்லை. என்னால் சுருக்கெழுத்தருக்கு சொல்லப்பட்டு¸ அவரால் சுருக்கெழுத்தில் எழுதப்பட்டு¸ கணிணியில் விரிவாக்கம் செய்யப்பட்டு¸ என்னால் சரிபார்க்கப்பட்டு இன்று 2015ம் ஆண்டு ஜனவரி திங்கள் 13 நாள் என்னால் அவையறியப் பகரப்பட்டது.
வாடகைக் கட்டுப்பாட்டு நீதிபதி
(மாவட்ட உரிமையியல் நீதிபதி¸
